Accacio Monteiro Barrozo Advogados

A venda de apartamentos na planta é uma modalidade imobiliária muito procurada. Um empreendimento completamente novo com condições de pagamento facilitada é um ótimo atrativo para quem deseja realizar o sonho da casa própria.

Mas, como se trata de um grande investimento, alguns cuidados devem ser tomados para que todo o processo seja feito de forma correta e segura, sem que o comprador tenha surpresas desagradáveis no futuro. Problemas como taxas abusivas e atraso na entrega das chaves podem ser verdadeiras armadilhas que afetam diretamente o planejamento familiar.

Separamos algumas informações que podem ajudar o consumidor a esclarecer certas questões que podem ficar obscuras até a assinatura do contrato de compra e venda do imóvel. Lembramos que este texto não tem a intenção de desestimular a compra ou promover o distrato, mas, apenas orientar o comprador na hora de fechar o negócio. Confira:

1 – Comissão de Corretagem

A comissão de corretagem é um valor pago pelos serviços prestados pelo corretor de imóvel, que se inicia no stand de vendas e se estende até a assinatura do contrato de compra e venda. O que deveria ser pago pela construtora, a parte interessada em vender, é comumente cobrada ao comprador quando fecha o negócio.

É importante ressaltar que a cobrança a ser paga pelo consumidor não é ilegal, mesmo havendo jurisprudência sobre o assunto, desde que ela seja informada com transparência antes da compra e incluída de forma clara no contrato de compra e venda do imóvel.

2 – Taxa SATI

É uma grande polêmica sendo considerada como cobrança abusiva pelo Supremo Tribunal de Justiça. A taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI) corresponde a remuneração de serviços administrativos e jurídicos da construtora. Essas despesas não podem ser repassadas para o consumidor, caracterizando arbitrariedade no âmbito do Direito Imobiliário. O valor cobrado é de 0,8% sobre o valor do imóvel. Então, fique ligado, porque taxa SATI é ilegal.

3 – Taxa de Ligação Definitiva

Essa é uma taxa que pode “aparecer” na entrega das chaves e consiste em cobrar do comprador a ligação definitiva de serviços como água, luz e gás junto às concessionárias. O valor varia de três, sei até nove mil reais, de acordo com o valor do imóvel. Observe o contrato atentamente e verifique se existe uma cláusula para que o comprado tenha que pagar as ligações.

4 – Juros do financiamento

Este pode ser um dos momentos mais delicados em todo o processo da compra do imóvel. Isso porque se trata de um pagamento a longo prazo e a inadimplência pode levar o consumidor a perder o seu imóvel. O financiamento imobiliário pode trabalhar com parcelas fixas, mas os juros e o saldo devedor acompanham outros índices, o principal deles é o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que vem ultrapassando a inflação.

Em um cenário onde as parcelas estejas em dia, o proprietário pode estar com o saldo devedor maior que o valor do imóvel, por causa dos índices no financiamento. Para evitar este problema, o ideal é fazer um planejamento enquadrado em sua renda familiar e pagar prestações não muito baixas, de preferência, com valores maiores que 1% no total do imóvel. Se o financiamento é de 300 mil reais, tente pagar parcelas de pelo menos 3 mil reais.

5 – Financiamento não aprovado pelo banco

Imagine escolher o imóvel ideal, assinar o contrato junto à construtora, pagar o sinal e taxas e quando chegar o momento de fazer o financiamento, o banco ou agente financeiro não aprova o seu perfil. Além da frustração, o consumidor teme perder o dinheiro investido. Porém, nestes casos o distrato de compra do imóvel pode ser feito com o resgate de até 100% do valor gasto na compra da propriedade.

6 – Taxa de Interveniência

Essa é uma taxa cobrada caso o cliente decida fazer o financiamento em um banco diferente do que investiu nas obras do empreendimento. A cobrança pode atingir até 2% do valor financiado. Para muitos juristas, esta taxa é abusiva porque fere o direito do consumidor em escolher o agente financeiro de sua preferência, tendo em vista que a venda é realizada unicamente pela construtora.

7 – Pagar o condomínio ou IPTU, antes da entrega das chaves

Parece absurdo, mas muitos proprietários começam a ser cobrados pelo condomínio antes de receber as chaves do imóvel. Acontece que, a construtora, em posse do “habite-se”, emitido pela prefeitura, começa a arrecadar as mensalidades do condominiais, porém, o documento não garante a conclusão das obras e a entrega das chaves.

A prática é ilegal e o consumidor tem dois caminhos: não pagar a cota e notificar a construtora ou realizar os pagamentos e exigir na Justiça a devolução do que foi pago com correção monetária e compensação de 100% de todo o valor já pago. Um contrato de compra e venda transparente deve informar tal situação ao consumidor.

8 – Propaganda Enganosa

Todo folheto folder (folheto) e prospecto do empreendimento deve ser guardado para que ser comparado posteriormente quando a obra estiver concluída. Facilidades e isenções prometidas e descritas no contrato devem ser examinadas e exigidas na entrega das chaves. Caso alguma coisa que tenha sido ofertada não for cumprida, pode ser cobrada na Justiça.

Nº do Processo: 2015.51.01.034841-5

A 24ª Vara Federal condenou a MRV a restituir todos os valores investidos pelo mutuário, corrigido monetariamente, que não recebeu a o imóvel pronto na data acordada, descrita no contrato estipulado pela construtora.

Além do distrato, a ré também foi sentenciada a pagar R$ 6.000,00 (seis mil reais) por danos morais infligidos ao mutuário, assim como as despesas advocatícias remuneradas pelo autor.

Veja a decisão:

Ante o exposto, nos termos da fundamentação supra, com fulcro no art. 487, I, do CPC:

  1. JULGO PROCEDENTE, EM PARTE, O PEDIDO, para declarar a rescisão dos contratos de compra e venda e de mútuo celebrados entre as partes (unidade imobiliária nº 403 do bloco nº 8 do empreendimento denominado Parque Recreio do Pontal), bem como para condenar as Rés, solidariamente, a restituir todos os valores despendidos pelos Autores, referentes aos aludidos contratos. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal, e acrescidos de juros de mora, pela Taxa Selic, a contar da última citação.
  2. II) JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, para condenar as Rés, de forma solidária, ao pagamento da quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de compensação pelos danos morais sofridos pelos Autores, devendo incidir atualização a partir da presente sentença, nos termos da Súmula 362 do STJ, e juros de mora a contar da data do evento danoso (Súmula 54 do STJ), que ocorreu com término do prazo para a entrega do imóvel (15 de dezembro de 2014).

 

Custas na forma da Lei nº 9.289/96, ressaltando-se a gratuidade de justiça que ora defiro aos Autores. Face à sucumbência mínima dos Autores, condeno solidariamente as Rés ao pagamento de honorários advocatícios, que, com fulcro no art. 85, §2º, do CPC, ora arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Nº do Processo: 2010.51.02.001648-0

Decisão foi da 4ª Vara Federal de Niterói, que após verificar os laudos periciais contábeis, identificou a prática de juros sobre juros (anatocismo) em financiamento imobiliário. Tal exercício é considera abusiva segundo legislação brasileira.

A Caixa Econômica foi sentenciada a recalcular os valores do financiamento pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e a pagar, na figura de Danos Morais, a quantia de 20 mil reais ao mutuário que foi lesado ao longo do período de pagamento das parcelas.

Veja a decisão:

Compulsando detidamente os autos, verifico que às fls. 368/415 foi apresentado laudo pericial contábil na fase de conhecimento. Às fls. 443/448 foi prolatada sentença julgando procedente em parte o pedido do autor para condenar a CEF a recalcular o contrato de financiamento excluindo-se a prática de anatocismo, que deverá ser feito em sede de liquidação de sentença, na forma do art. 23, da Lei n. 8004/90, acrescido de juros de 0,5% ao mês, a contar da citação e correção monetária a partir do ajuizamento da presente demanda.

Condeno ainda a CEF a indenizar a parte autora pelos danos morais que sofreu no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), que deverá ser corrigido monetariamente de acordo com os índices utilizados no Manual de Correção Monetária da Justiça Federal, a partir desta decisão, conforme Súmula 362, do STJ, devendo ainda incidir juros de mora de 1% ao mês (art. 406 do CC/2002) a contar do ajuizamento da ação até o efetivo pagamento.

Condeno a CEF ao pagamento de honorários de sucumbência que fixo em 10% do valor da condenação.

Concluso ao Magistrado(a) WILLIAM DOUGLAS RESINENTE DOS SANTOS em 23/01/2017.

A prorrogação do contrato de financiamento do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é uma questão que vem preocupando muitos mutuários. Isso porque, contratos firmados após 1987 não preveem a cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), criado pelo extinto Banco Nacional da Habitação (BNH), para garantir a quitação dos saldos devedores ao término do contrato.

A existência do resíduo (saldo devedor que não foi amortizado durante o pagamento das prestações contratuais) se deve ao fato de que a maioria dos financiamentos tem a prestação reajustada pelo Plano de Equivalência Salarial (PES), enquanto que o saldo devedor é reajustado pela Taxa Referencial (TR), mesmo índice que atualiza as cadernetas de poupança e acrescido de juros.

Ou seja, a prestação somente é reajustada quando há aumento no salário do mutuário, diferentemente do saldo devedor que sofre a atualização independente de aumento de renda do trabalhador. É importante entender que a parcela do financiamento engloba o pagamento de juros e amortização do saldo devedor.

Porém, estes juros são constantes e ultrapassam o valor da prestação, não restando resíduo para abater no saldo devedor. Desta maneira, se o contrato previa o prazo de 240 meses, caso haja saldo residual, o refinanciamento será realizado em mais 120 meses, com as mesmas condições anteriores.

Na prática, a prorrogação nada mais é que transformar o saldo devedor em valor presente e refinanciar esta quantia, com as mesmas condições da taxa de juros. Invariavelmente, após o mutuário ter quitado todas as parcelas referentes ao novo acordo, o saldo devedor não estará sanado. Outra prorrogação pode ser oferecida para a quitação do débito e vira uma bola de neve.

Para o advogado Gustavo Pires, especialista em Direito Imobiliário na Accacio Monteiro Barrozo Assessoria Jurídica, não existe transparência das instituições financeiras em explicar detalhadamente o sistema de financiamento. Ele ainda ressalta que possui casos, no qual o mutuário fica impossibilitado de pagar a dívidas, mesmo estando em dia com as parcelas.

O cliente é levado a acreditar que ao final do financiamento, a sua dívida estará paga. Mas, ninguém consegue explicar os juros acumulados não pagos e o resíduo no saldo devedor. Essa omissão na informação fere mortalmente o Código de Defesa do Consumidor.

O cenário descrito pelo Dr. Gustavo Pires pode ser considerado uma aberração no Sistema de Financiamento Habitacional, tendo em vista que, em alguns casos, ao final do financiamento e das prorrogações, o mutuário ainda precisa pagar, em uma única parcela, o valor quase total do que foi emprestado.

A ausência da quitação resulta em leilão do imóvel, já que todo o processo é classificado como alienação fiduciária, onde o próprio bem financiado serve como garantia de pagamento. Situações em que o mutuário tem a propriedade penhorada, independente de estar em dia com as parcelas são injustas, porém reais.

É possível reverter o quadro

Nestes casos, o ideal é que os mutuários procurem especialistas para que seja realizado cálculo do financiamento, pois muitas vezes a dívida está quitada e não há necessidade de o contrato ser prorrogado.

Na hora de comprar o seu imóvel, fique atento a todas as cláusulas do contrato de financiamento. Se possível, antes de fechar negócio, faça os cálculos com um contador ou profissional que tenha expertise em finanças deste tipo. É melhor gastar um tempo maior planejando e estudando o pacto a ser firmado com a instituição financeira do que gastar suas economias durante muito tempo e ter uma surpresa desagradável no final.

 

 

A MRV foi sentenciada a pagar danos materiais e morais a um casal que pediu o distrato de compra do imóvel devido ao atraso na entrega das chaves. O apartamento localizado no condomínio Parque Recreio do Pontal, em Guadalupe, Zona Norte do Rio de Janeiro, deveria ter sido entregue em abril de 2014, porém, nenhuma previsão sobre a conclusão das obras, tinha sido informada.

Mesmo com a prorrogação prevista por lei de 180 dias para entrega do imóvel, a construtora ainda não havia informado aos compradores sobre a expedição do “Habite-se”, fornecido pela Secretaria Municipal de Urbanismo ou uma data estabelecida para início da posse do apartamento. Como o empreendimento faz parte do programa “Minha Casa, Minha Vida”, do Governo Federal, a Caixa Econômica, gestora financeira do empreendimento, também tem responsabilidades quanto a problemas na quebra de contrato.

Infelizmente, o atraso na entrega das chaves não é um fato muito raro de acontecer, nos dias de hoje. A crise economia e problemas com materiais e funcionários  são as alegações das construtoras para não cumprir as datas estabelecidas nos contratos. Em contrapartida, esta prática causa transtornos financeiros e emocionais para casais recém-casados e famílias que sonham em sair do aluguel.

Quando a desistência acontece devido a alguma quebra contratual causada pelo vendedor, todos os gastos, tanto das taxas como das parcelas do financiamento devem ser devolvidas integralmente pelas construtoras e agentes financeiros. Foi o que entendeu o Juíz da 24ª Vara Federal do Rio de Janeiro, concedendo em Primeira Instância, o ganho de causa ao casal e o pagamento de seis mil reais por danos morais, por parte da MRV e CEF.

Abaixo segue a sentença do processo nº 0034841-27.2015.4.02.5101, de acordo com o artigo 487, I, do Código do Processo Civil:

  1. Julgo procedente, em parte, o pedido, para declarar a rescisão dos contratos de compra e venda e de mútuo celebrados entre as partes, bem como condenar as Rés, solidariamente, a restituir todos os valores despendidos pelos Autores, referentes aos aludidos contratos. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal, e acrescidos de juros e de mora, pela Taxa Selic, a contar da última citação.
  2. Julgo procedente o pedido, para condenar as Rés, de forma solidária, ao pagamento da quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de compensação pelos danos morais sofridos pelos Autores, devendo incidir atualização da presente sentença, nos termos da Súmula 362 do STJ.

 

Decisões favoráveis em distrato por atraso na entrega das chaves

Outra decisão bastante enfática, que mostra o poder do consumidor, quando o assunto é distrato de compra do imóvel, aconteceu em Macaé, Norte Fluminense. Como a SPE C 19 Macaé Empreendimentos Imobiliários não tinha previsão do final das obras e com a crise econômica nos calcanhares dos brasileiros, um comprador decidiu pelo distrato da compra do imóvel.

Percebendo dificuldades financeiras para comprar um patrimônio que não tinha um prazo estipulado para entregar as chaves, os Autores da ação pediram a quebra do contrato com base nos termos da súmula 543 editada pelo Supremo Tribunal de Justiça.

A justiça sentenciou a SPE C 19 a devolver aos compradores todo o valor investido com juros e correções monetárias, somando um total de 156.935,73 reais. Isso, porque a falta de previsibilidade da entrega do imóvel atrapalhou o planejamento financeiro dos compradores. Confira a sentença deste processo sob o nº 0045041-36.2015.8.19.0203:

  1. Do exposto, julgo procedente em parte o pedido para confirmar a antecipação concedida, tornando-a definitiva, declarar a rescisão do contrato com a condenação da Ré na devolução das importâncias pagas pelos autores, com correção e juros de mora a contar da citação, já que este é o pedido.

 

A relação entre locador e inquilino, por muitas vezes, é cercada de dúvidas e polêmicas. Mesmo com um contrato firmado, as partes envolvidas estão em constante questionamento sobre os direitos e deveres de cada um, somados a personagens externos como condomínios e imobiliárias.

Durante o longo tempo atuando no âmbito do Direito Imobiliário, presenciei várias situações que, aparentemente eram simples, mas se tornaram uma grande dor de cabeça pelo fato de nenhuma parte entender a sua real responsabilidade sobre um determinado problema. Eu separei as principais dúvidas dos meus clientes sobre aluguel, obras, dívidas e outros assuntos que envolvem o tema moradia. Confira e veja se você passa ou já passou por situações semelhantes.

Se tiver uma infiltração no teto ou parede do apartamento, quem deve arcar com os valores da obra?

Primeiro o morador deve identificar a origem da infiltração. Se ela for proveniente de outro apartamento, o proprietário da unidade em questão precisa fazer as obras necessárias e garantir que o problema não aconteça novamente. Pintura, parte elétrica e até conserto de eletrodoméstico causado por uma eventual goteira entram na lista.

Se a infiltração for causada por problemas na tubulação do prédio, então o condomínio deve assumir os reparos na casa do morador e realizar obras em caráter emergencial, assim como ressarcir possíveis danos materiais ao residente do apartamento. O condomínio deve arcar com prejuízos causados pela coletividade.

No caso de o problema ser oriundo do seu próprio apartamento a responsabilidade do conserto é do proprietário. Se o imóvel for alugado, o inquilino deverá informar ao locador e este fará os reparos necessários. Acordos para que o locatário faça a obra e o valor seja descontado no aluguel também são válidos.

Avarias em veículos no estacionamento do prédio. Quem fica com o prejuízo?

Se for constatado que o veículo foi danificado devido a qualquer mau funcionamento na infraestrutura do prédio, como um portão eletrônico com defeito imprensando o veículo, o condomínio precisa pagar o conserto do veículo. Porém, em casos de arranhado ou amassado causado por outro morador, a situação fica mais complicada. É difícil provar que o ato tenha acontecido nas dependências do prédio. Se não houver acordo, o morador que se sentir lesado pode fazer uma notificação extrajudicial para o condomínio.

Obras e cota extra. Para quem vai à conta?

É importante verificar dois aspectos. O primeiro é a natureza da despesa e a segunda é se o valor irá exceder a mensalidade do condomínio, a famosa “cota extra”. Se o dinheiro for destinado para itens e serviços de manutenção como consertos de elevadores, limpezas de caixas d’água, troca de extintores e tudo que estiver ligado à conservação do prédio, deve ser paga pelo inquilino.

Contudo, toda obra de caráter estrutural é paga pelos proprietários. A colocação de um novo portão, a troca do encanamento velho e ampliações de espaços comuns são exemplos de obras estruturais. De qualquer forma, o consenso deve ser o principal parâmetro a ser seguido. Se a pintura de uma fachada é considerada como conservação, o mesmo serviço em um contexto maior, como reformas na edificação, no qual a pintura será necessária, pode ser de natureza estrutural.

No mais, se qualquer taxa não exceder o valor do condomínio, a cobrança poderá ser feita normalmente sem que o proprietário pague pela obra. Por exemplo, se para realizar toda a mudança da instalação elétrica de um prédio não for preciso recorrer à cota extra, então a despesa, incluída na mensalidade, fica normalmente com o inquilino.

O adiantamento de aluguel é um procedimento legal?

A lei entende que no caso do aluguel de imóvel, a pessoa utiliza o bem para depois pagar no mês subsequente. O morador usufrui do espaço e depois remunera o proprietário de acordo com o valor estipulado no contrato. Logo, a cobrança adiantada da locação é indevida, entretanto, existem dois exemplos em que o adiantamento do pagamento pode ser realizado:

  • Aluguel por temporada – O locatário pode usar o imóvel por no máximo 90 dias. Esta modalidade é muito utilizada em locações para férias ou em aplicativos.
  • Contratos sem garantia – Esta é uma situação mais difícil de acontecer. Ocorre quando o contrato está próximo de ser expirado e o inquilino pede uma prorrogação.

Como fica o contrato em caso de falecimento do locatário?

Geralmente o contrato tem uma clausula de sub-rogação, ou seja, continua valendo para os herdeiros. Mas é importante ficar ciente que dívidas de aluguel, condomínio e outras despesas de serviço em atraso não perdem a validade e devem ser honradas pelas pessoas que estiverem morando no imóvel.

O cônjuge ou filhos do locatário falecido não precisam cumprir o resto do contrato, podem optar por sair do imóvel sem pagar multa, mas as dívidas mencionadas acima devem ser pagas por eles, caso as mesmas existam.

Qual a base para reajustar o aluguel?

Essa é uma dúvida frequente porque mexe diretamente com o planejamento financeiro de ambas as partes. O correto é utilizar um índice oficial, em relação ao aluguel, o mais utilizado é o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) que também é um indicador para medir a inflação. Outros índices oficiais podem servir como base, menos o salário mínimo ou moeda estrangeira. Seja qual for a base escolhida, o reajuste só acontece uma vez por ano.

O aluguel pode diminuir de valor de acordo com o índice?

É raro, porém, pode acontecer a deflação no cálculo do índice escolhido. Quando o valor é negativo, o correto, pelo contrato, seria diminuir o preço do aluguel.  Mas, isso é motivo de polêmica, tanto pelos órgãos de defesa do consumidor como pelas instituições de proteção ao direito imobiliário.

Levando-se em consideração que o locador planeja suas finanças com a remuneração anual da sua propriedade, o mais usual é que o valor do aluguel permaneça inalterado quando acontece a deflação do índice. Até mesmo porque a diferença é muito pequena. Lembrando que após o término de 30 meses de contrato, o proprietário pode pedir um reajuste maior do que o sugerido pelo índice para equiparar com o valor de mercado.

Contudo, alguns inquilinos exigem que se faça exatamente o que está estabelecido no contrato. Em situações como esta, o prudente é sentar e dialogar para que se tenha uma relação salutar entre proprietário, inquilino e administradora do imóvel.

 

O proprietário responde por possível mau comportamento do inquilino perante o condomínio?

O inquilino que causar problemas aos outros moradores devido à má conduta, como não respeitar o horário de silencio ou se portar inadequadamente nos espaços comuns pode ser notificado pelo condomínio. Nestes casos, o proprietário responde por multas e despesas causadas por danos relativos ao condomínio.

Por isso é aconselhável inserir cláusulas no contrato de aluguel sobre as regras de convivência estabelecidas pelas assembleias do condomínio. O proprietário poderá acionar o locatário extrajudicialmente, caso o mesmo descumpra as regras do prédio. Em reincidência, o contrato de locação pode ser quebrado e o inquilino despejado.

 

 

 

O aumento da inadimplência, em grande parte devido à crise econômica, vem proporcionando uma alta dos leilões de imóveis. Ao mesmo tempo em que o sonho da casa própria vira um amargo pesadelo para alguns, a chance de comprar uma propriedade com até 60% de desconto vem atraindo a atenção de uma boa parcela de consumidores.

E com a difusão e familiarização da internet, as pessoas estão cada vez mais confortáveis para participar dos leilões online. Antes, quase que na sua totalidade, essa modalidade era praticada por empresas e investidores experientes no ramo do arremate imobiliário virtual. A facilidade e o preço reverteram o cenário, apresentando novos personagens que enxergam no leilão online, uma oportunidade para comprar o imóvel próprio.

Sites especializados em leilões online registraram um aumento de aproximadamente 50% de arremates realizados por pessoas físicas entre 2015 e 2016. Neste mesmo período, dobrou a retomada de propriedades pela Caixa Econômica Federal, alcançando a marca de quase 25 mil imóveis devolvidos por inadimplência. O Novo Código Civil, que permite a penhora dos bens, em caso de dívida com o condomínio, também contribuiu para este número alarmante.

Cada vez mais as a pessoas se sentem seguras para fechar negócio pela internet

Vantagens de participar de um leilão pela internet

Basicamente os benefícios giram em torno do preço e da comodidade em fechar um grande negócio com apenas alguns cliques na sua casa ou trabalho. Em muitos casos, o lance pode ser pago em até 48 vezes.  Mas, apesar da facilidade do pagamento e o aumento da procura, o Sindicato da Habitação do Rio (Secovi-RJ)indica ainda uma parcela pequena de pessoas que preferem o leilão virtual ao presencial.

O que é preciso para participar de um leilão imobiliário

Para participar é preciso se cadastrar em sites de leilões e descobrir as datas e locais dos eventos. Alguns leiloeiros também lançam editais nos jornais, geralmente os de grande circulação. É bom se informar sobre o preço real da unidade para comparar com os valores do arremate, depois selecione qual a melhor modalidade se aplica ao seu perfil. Por último, escolha o imóvel e fique atento aos lances.

Cuidados antes de fechar o negócio

Como toda negociação, é aconselhável conhecer o imóvel e suas características para ter a certeza do que está comprando.  Lembrando que, se o imóvel estiver ocupado, é dever do novo  proprietário arcar com as despesas de desapropriação. É preciso verificar também toda a documentação do imóvel e se existe pendência ou dívidas como:

  • IPTU
  • Condominio
  • Conta de luz
  • Taxa Patrimonial

Desistência da compra

Não é comum desistir da compra em um leilão, mas, se a pessoa se sentir enganada, pode entrar com o distrato do negócio. Geralmente o comprador precisa pagar as custas do leilão e, em muitos casos, pagar uma multa. Por isso é imprescindível ler o edital e analisar todos os itens do documento. O preço nem sempre é o fator determinante para realizar uma boa compra. Então, estude e coloque na balança todos os prós e os contras para decidir se vale à pena comprar o imóvel.

 

Para sanar algumas dúvidas sobre distrato de imóvel, ou seja, quando existe a quebra do contrato de compra e venda por alguma das partes, vamos conhecer um pouco sobre a Súmula 543, editada pela 2ª seção do STJ. Também esclareceremos o quanto se pode perder quando o comprador desiste do negócio junto à incorporadora.

Vale ressaltar que esta matéria é para colocar um pouco de luz em um assunto delicado. Sabemos que as construtoras não realizam empreendimentos para ocorrer futuros distratos e também o cliente não compra um imóvel para desistir do negócio por qualquer motivo, mas, infelizmente problemas acontecem e é dever da Justiça garantir os direitos do consumidor.  Confira como a Súmula 543 foi editada pela 2ª seção do STJ e depois veja as principais dúvidas sobre o assunto:

Súmula nº 543 do STJ – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” .

O que significa e como a súmula 543 pode ajudar o consumidor na hora de realizar um distrato?

A Súmula, no mundo jurídico, se refere a um apanhado de julgamentos de um tribunal a respeito de uma mesma matéria, sendo decididas com o mesmo sentido. Trocando em miúdos, é quando casos da mesma natureza apontam para uma mesma decisão judicial.

A Súmula 543 foi criada pelo STJ para padronizar as sentenças em outros tribunais regulamentando tudo que cerca o distrato de imóvel. Com esta base, podemos dizer que uma decisão sobre desistência do contrato de compra e venda na Bahia, deverá ser igual no Rio de Janeiro, São Paulo, Recife e qualquer outro Estado brasileiro. Se o juiz não seguir a orientação do STJ, cabe recurso.

Posso receber integralmente o valor investido, caso a construtora não cumpra o que foi acordado no contrato?

De acordo com a resolução da Súmula 543, o valor deve ser devolvido integralmente e corrigido ao comprador, caso a incorporadora descumpra qualquer cláusula do contrato firmado entre as partes. Custas e taxas iniciais, assim como parcelas pagas deverão ser corrigidas e repassadas novamente para o cliente, se o mesmo se sentir prejudicado durante as obras ou na entrega das chaves.

É muito importante ler e reler o contrato com calma para assegurar que todas as etapas estejam sendo executadas conforme está escrito na promessa de compra e venda. Entre os acontecimentos mais comuns que podem estimular os clientes a desistir da compra estão:

  • Atraso da entrega das chaves
  • Discordância entre o projeto inicial e a obra atual
  • Cobranças indevidas realizadas fora do contrato de compra e venda
  • Problemas nas obras (vícios)
Com planejamento é possível fazer um distrato com segurança

Qual é o meu prejuízo por desistir do contrato, ainda que a construtora esteja em dia com as obrigações contratuais?

Nos casos de desistência por motivo pessoal do comprador a Súmula deixa em aberto o valor a ser restituído. Com base na jurisprudência (grupo de decisões e aplicações da lei), os tribunais tendem a permitir que a incorporadora retenha de 10% a 20% do valor das parcelas pagas. Se o consumidor pagou 10 parcelas de mil reais, então ele pode receber até 90% do valor total da volta, ou seja, nove mil reais. A Justiça entende que 10% ou 20% são suficientes para cobrir as despesas do vendedor como Taxa SATI, corretagem e campanhas de publicidade.

 

Eu posso receber 90% ou 80%, apesar de estar inadimplente em algumas parcelas?

Isso vai depender do quanto o cliente está inadimplente. A devolução é estipulada de acordo com o que já foi pago pelo comprador, logo, as parcelas em atraso não entrarão nesta conta. Se o processo de distrato for iniciado com pouco tempo de inadimplência, a tendência é que a ação ocorra sem transtornos.

Mas, se o nome do comprador já se encontra protestado e o imóvel seguiu para leilão é preciso consultar urgentemente um advogado especialista em Direito Imobiliário. O cliente passa a ser “bombardeado” com dívidas referentes à parcela do imóvel, condomínio e financiamento bancário. Tais pendências podem permanecer mesmo depois da penhora do imóvel.

O ideal é não deixar a dívida se transformar em uma bola de neve. Se o momento financeiro não for bom e a inadimplência iminente, tente consultar um profissional para pedir melhores orientações. Em breve faremos um post somente sobre este assunto.

O contrato pode conter cláusulas que atrapalhem o distrato?

A máxima “Vale o que está escrito” nem sempre pode ser usada ao pé da letra. Por mais que um contrato assinado entre as partes tenha validade, a Justiça possui dispositivos para que não haja nenhuma regra abusiva ou cláusula contraditória ao Código de Defesa do Consumidor. Taxas irregulares ou com valores exorbitantes podem ser contestadas, mesmo após a conclusão do trato. De qualquer forma, é aconselhável estudar todo o contrato antes de fechar o negócio. Se possível, mostre para uma pessoa ou profissional que tenha conhecimento na área imobiliária.

Com dívidas acumuladas, o comprador pode perder todo o investimento e ainda ficar devendo.

Fazer ou não um distrato, qual a melhor decisão?

É claro que este é um questionamento pessoal de cada um, a compra de um imóvel é considerada uma das grandes realizações de vida. Mas, sem planejamento, o sonho pode se tornar o seu pior pesadelo. O distrato de imóvel é aconselhável se, por algum motivo pessoal ou financeiro, não for mais interessante para o comprador continuar com o negócio.  Ou se o vendedor não cumprir com as determinações contratuais.

A negociação da compra do imóvel na planta acontece por alienação fiduciária, ou seja, o próprio bem, no caso o imóvel, serve de garantia para o financiamento. Por este motivo, as construtoras não podem ficar com as parcelas pagas, mais a propriedade de saldo. Essa prática pode ser considerada como enriquecimento sem causa.

Embora o consumidor tenha o amparo da lei no caso de distrato, o cenário passa a ficar nublado quando o comprador coloca o pé na inadimplência. Nestas horas é bom correr contra o tempo e buscar ajuda especializada.

Desistir da compra do imóvel sempre é uma decisão difícil, além do prejuízo financeiro, o consumidor passa por um grande desgaste emocional. Ter que abrir mão de um sonho já é um golpe muito forte e correr o risco de perder as economias de uma vida de trabalho passa a ser desesperador.

Apesar de não ser muito divulgada, existe uma jurisprudência sobre o distrato da compra do imóvel que vem beneficiando os compradores e acendendo uma luz no fim do túnel para os proprietários que se sentiram lesados pelas incorporadoras e instituições financeiras ou para as pessoas que não conseguiram arcar com todos os custos ao longo da negociação.

O primeiro passo é identificar em qual perfil você se encaixa: insatisfeito com a compra do imóvel devido a descumprimentos contratuais da incorporadora ou à impossibilidade de não conseguir mais pagar as prestações da nova residência. Acredite, para ambos os caso existe solução, mas, como todo problema, quanto mais tempo for deixando de lado, maior será o buraco cavado para depois sair dele.

Atraso na entrega das chaves, defeitos estruturais nas obras, prazos não cumpridos e taxas cobradas abusivamente são fatores que credenciam o usuário a solicitar o distrato do imóvel com chances de ser ressarcido em até 100% do valor investido, segundo a jurisprudência atual.

Se por motivos de ordem pessoal, o comprador desista do imóvel, mesmo que a incorporadora esteja em dia com as suas obrigações contratuais, também é possível solicitar o distrato. Nestes casos, as construtoras costumam reter de 10% a 20% sobre o valor do imóvel para cobrir taxas administrativas e operacionais, observando a jurisprudência atualizada.

Em todas as situações eu costumo orientar os compradores a buscar um acordo amigável com as incorporadoras e bancos. Mas, se a “conversa” não resultar em uma decisão justa, garanta os seus direitos e procure um especialista em Direito Imobiliário. Se o cenário for de dívidas com instituições financeiras e condomínio, não deixe uma bola de neve se transformar em avalanche! Faça o distrato e preserve uma parte ou o valor total do dinheiro investido.

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Accacio Monteiro Barrozo

É claro que o ideal não é dever o condomínio. Para falar a verdade, inadimplência, em qualquer caso, não é bom para ninguém. Mas, infelizmente, existem diversos contratempos e algumas situações que nos impedem de cumprir os nossos compromissos. Em momentos de crise, quando as dívidas chegam, o diálogo e o acordo são os melhores caminhos para o entendimento entre as partes.

Segundo a “Nova Lei do Condomínio”, com base no Novo Código do Processo Civil em vigor desde março de 2016, algumas regras mudaram para agilizar o andamento da ação contra os condôminos inadimplentes. Devido à burocracia e todo o tempo gasto até serem notificadas, muitas pessoas preferem focar nas dívidas mais urgentes e protelar as que podem ser honradas depois.

As novas alterações do CPC são substanciais e promovem mudanças pontuais na relação entre moradores e condomínio. Separamos as principais dúvidas que podem ajudar síndicos e condôminos a entenderem as regras atuais que estão em vigor desde 2017.

Quando o morador inadimplente pode ser notificado?

Segundo as novas regras, passados 30 dias após o vencimento do boleto, já é possível acionar o morador judicialmente por meio de um advogado contratado pelo próprio condomínio. Agora, a dívida é considerada um título executivo e pode ir diretamente para as vias judiciais executivas. Ou seja, antes, o condomínio precisava provar na justiça a existência da dívida. Isso poderia levar até alguns anos. Somente depois disso que o réu poderia ser notificado. Com as alterações atuais, essa etapa deixou de existir.

É preciso ter cautela na hora de acionar o inadimplente judicialmente. Não vale a pena processar o morador na justiça por atraso de um ou dois meses quando o valor do condomínio é relativamente barato. Mas, para mensalidades robustas, o síndico pode decidir pelo processo jurídico logo no primeiro atraso para a dívida não virar uma bola de neve.

Quais as implicações legais para quem está em atraso com o condomínio?

As moras de 20% são consideradas abusivas nos dias de hoje. Logo após o vencimento da mensalidade, o morador terá que pagar 2% de multa e 1% por mês de juros de acordo com a inflação. O problema são as implicações legais que o condômino pode sofrer devido os atrasos. Depois da notificação, o inadimplente tem até três dias para quitar a dívida. Após esse prazo, a Justiça pode confiscar e leiloar os bens da pessoa conforme Art. 837 e Art. 879, II.

A primeira ação é a penhora on-line, quando os valores da conta bancária são confiscados. Se o valor não for suficiente para cobrir a dívida, ocorre a penhora de bens e até o imóvel pode ir à leilão. Neste caso, o valor adquirido pelo leilão de um veículo ou imóvel é usado para quitar o débito e o excedente volta para o condômino. Vale ressaltar que o nome do morador entra para lista de entidades de proteção ao crédito como o Serasa.

As novas regras ajudam a saúde financeira dos condomínios

O próprio apartamento, mesmo sendo a única moradia, pode ir à leilão?

Sim, existe a possibilidade do imóvel inadimplente com o condomínio ser leiloado, mesmo sendo a moradia do devedor. Como foi explicado anteriormente, o valor da venda da residência será revertida para quitar a dívida e o restante entregue, então, para o antigo dono. Lembrando que a penhora do apartamento é o último recurso utilizado para o pagamento da dívida, depois que todas as alternativas forem esgotadas.

A notificação só é válida depois de assinada pelo condômino?

Esta é outra importante mudança no Código do Processo Civil. Na ausência do inadimplente, a notificação pode ser validada pela pessoa do porteiro, inclusive o mesmo sendo obrigado a receber tal documento. A regra é mais uma maneira para acelerar o processo, tendo em vista que muitos devedores não são encontrados com facilidade.

O morador inadimplente pode sofrer restrições no condomínio?

Na prática, nenhum morador pode ser tolhido de frequentar qualquer área comum do condomínio como piscina, sauna e quadras de esporte, mesmo estando inadimplente. Porém, quando o condômino é proprietário do imóvel, sua participação em assembleias e votações, em alguns casos, pode ser vetada. É preciso existir coerência e entendimento por parte do síndico e administradores porque a inadimplência tende a ser um estado passageiro, mas as decisões da reunião podem ser de caráter vitalício.

Mesmo inadimplente, o morador não pode ser proibido de frequentar qualquer dependência do condomínio

Proprietários podem ser acionados judicialmente, mesmo com o imóvel alugado?

Segundo as novas regras do CPC, os proprietários podem ser processados, mesmo com o imóvel alugado para terceiros. O dono da propriedade deve ficar atento porque pode até perder o patrimônio, mesmo sem morar nele. Os boletos são emitidos em nome do senhorio, logo, todas as sanções como inclusão do nome na lista de proteção ao crédito, penhora da conta e leilão de bens serão imputadas ao proprietário.

 

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