Vícios na construção: obrigação da construtora realizar o reparo

Toda e qualquer empresa de engenharia e arquitetura tem, como primeiro dever legal, assegurar e responder pela perfeição da obra que realiza, ainda que essa circunstância não conste em nenhuma cláusula contratual, pois é inerente ao serviço.

O autor do projeto, o incorporador e o construtor respondem solidariamente pela imperfeição da obra, até que se apure a quem cabe reparar a incorreção ou vício detectado. Frise-se que, dessa responsabilidade, não se exime o construtor, ainda que tenha seguido instruções do incorporador, pois lhe é vedado desviar-se da obrigação de edificar em consonância com as técnicas e metodologias construtivas preceituadas pela boa norma de engenharia.

PRESCREVE EM VINTE ANOS A AÇÃO PARA OBTER, DO CONSTRUTOR, INDENIZAÇÃO POR DEFEITOS DA OBRA.

(Súmula 194, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/09/1997, DJ 03/10/1997)

“Responsabilidade do construtor. De acordo com a orientação da 2A. Seção do STJ, ‘e de vinte anos o prazo de prescrição da ação de indenização contra o construtor, por defeitos que atingem a solidez e a segurança do prédio, verificados nos cinco anos após a entrega da obra'” (REsp 62278 SP, Rel. Ministro Nilson Naves, terceira turma, julgado em 03/09/1996, DJ 21/10/1996)

“O condomínio, através doo síndico, tem legitimidade para propor ação de indenização por danos ao prédio que afetam a todos os condôminios.   2. É de vinte anos o prazo de prescrição da ação de indenização contra o construtor, por defeitos que atingem a solidez e a segurança do prédio, verificamos nos cinco anos após a entrega da obra. […]

Os danos ocasionados ao prédio resultam de “recalque diferencial”, comum na cidade de Santos, onde o lençol freático está situado muito próximo da superfície, a exigir atenção especial do engenheiro.

Adotados os cuidados preventivos, a dificuldade do solo não causria dano à solidez e à segurança do edifício. Caso contrário, verificam-se os defeitos reconhecidos no v. acórdão. Portanto, não se tratando de pequenos defeitos, a ensejar a incidência do artigo 1.243 do CCivil, os prejudicados podem propor ação por cumprimento imperfeito do contrato, e a prescrição dessa ação ocorre no prazo de vinte anos (art. 177 do Civil).

Nesse caso, não se aplica a regra do vício redibitório, onde se dispensa a prova da culpa e da ciência do alienante, e o prazo da ação é curto de 15 dias ou seis meses para a reclamação (artigo 178, parágrafo segundo, e parágrafo quinto, inc. IV do Civil): Igualmente não se pode entender, como pretende a apelante, em seu bem apresentado recurso, que o art. 1.245 do Código Civil marca o termo final de responsabilidade da construtora. Esse prazo de cinco anos, ali previsto, é prazo para que se eventuais problemas de falta de solidez ou de segurança venham a se manifestar dentro dele, a responsabilidade da construtora ou empreiteira será indiscutível e ali prevista expressamente.

É de ser lembrada a lição do Prof. Arnold Wald, quando diz: ‘No tocante às construções, a lei estabelece a responsabilidade do empreiteiro ‘pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo, exceto quanto a este, se não o achando firme, preveniu o dono da obra’ (art. 1.245). Esta responsabilidade existe sem prejuízo da ação contratual com prazo prescricional de vinte anos que o dono tem contra o construtor. A garantia de cinco anos significa que durante o mencionado prazo, independentemente de qualquer prova de culpa, haverá responsabilidade do construtor. É um caso de culpa presumida, sem prejuízo do exercício posterior da ação provando-se a culpa do empreiteiro’. (‘Curso de Direito Civil Brasileiro’, ed. TR, 6ª edição, p. 267).

Portanto, nada tem o prazo de cinco anos com a prescrição da ação contra o construtor, apenas se referindo à sua responsabilidade indiscutível pela solidez e segurança da obra nesse prazo, de forma quase objetiva. A prescrição é vintenária. (fl s. 582-583) […] A responsabilidade que se presume sempre seja do construtor, pelos vícios que atingem a segurança e a solidez, manifestados no prazo de cinco anos, decorre da cláusula de garantia do artigo 1.245 do CC. Porém, essa regra não exclui a ação do lesado que se proponha a provar a culpa do construtor, por defeitos que resultem do cumprimento imperfeito, proposta a ação de indenização com base na cláusula geral sobre a responsabilidade contratual, expressa no artigo 1.056 do CC.

Assim, ainda que tivesse de examinar a questão partindo do pressuposto de que os defeitos não tocaram na solidez e na segurança, poderia, em tese, reconhecer a mesma responsabilidade.’
” (REsp 72482 SP, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 27/11/1995, DJ 08/04/1996)

“Recursos especial. Ausencia de contrariedade a lei. Responsabilidade do construtor. Prazo de garantia da obra. Recurso não provido. Não viola os arts. 178, paragrafo 5, IV, 1243 e 1245 do cod. civil a decisão que afasta a prescrição de grande monta, pelos quais e o construtor responsável.” (Resp 9375 SP, Rel. Ministro Claudio Santos, terceira turma, julgado em 17/12/1991, DJ 30/03/1992)

” – O prazo de cinco (5) anos do art. 1245 do código civil, relativo a responsabilidade do construtor pela solidez e segurança da obra efetuada, e de garantia e não de prescrição ou decadência. Apresentados aqueles defeitos no referido período, o construtor poderia ser acionado no prazo prescricional de vinte (20) anos.” (Resp 5522 MG, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 14/05/1991, DJ 01/07/1991)

” – Comprovado o nexo da culpabilidade responde o construtor pelos vicios da construção e o prazo do artigo 1245 do cod. civil em caso que tal e de garantia da obra, sendo que o demandante que contratou a construção tem prazo de 20 (vinte) anos para propor ação de ressarcimento, que e lapso de tempo prescriminal.” (Resp 8489 RJ, Rel. Ministro Waldemar Zveiter, terceira turma, julgado em 29/04/1991, DJ 24/06/1991)

” – Defeitos de construção que ofendem a segurança e a solidez da obra. São compossiveis o art. 1245 do codigo civil e o artigo 43, II, da lei N. 4.591/64, que não exausta ou do retardamento injustificado da obra o adquiridor de unidade autonoma. II – A prescrição, não sendo a ação redibitoria nem quanti minoris, mas de completa indenização, e vintenaria (art. 177, do codigo civil).” (Resp 1473 RJ, Rel. Ministro Fontes de Alencar, quarta turma, julgado em 12/12/1989, DJ 05/03/1990)

Fonte: Superior Tribunal de Justiça (STJ)