Ninguém gosta de ter que desembolsar uma grana para consertos e reparos na estrutura da sua casa ou apartamento, ainda mais se esse imóvel foi comprado recentemente.

Nestes casos, o proprietário tem direitos no período de garantia da obra, como o artigo 618 do Código Civil deixa claro:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

O prazo decadencial de cento e oitenta dias, do parágrafo único do art. 618 do CC, é próprio das ações constitutivas, como é o caso da ação para rescisão contratual. Já nas ações condenatórias, ou seja, onde é solicitado uma indenização, tem-se que o prazo é prescricional, como ocorre na ação de reparação civil, razão pela qual a prescrição ocorre em três anos a partir do conhecimento do dano (defeito).

Segundo Teresa Ancona Lopez, o prazo prescricional para a propositura de ação de reparação civil por vício construtivo detectado no decorrer do prazo de garantia é de três anos, conforme o art. 206, § 3º, V, do Código Civil, por se tratar de ação condenatória e pessoal. A doutrinadora, pautada nos ensinamentos de Agnelo Amorim, esclarece que as tutelas condenatórias estão sujeitas aos prazos prescricionais, enquanto as tutelas constitutivas estão sob os efeitos dos prazos decadenciais.

Já a Súmula n° 194 do STJ editada com base na primeira parte do art. 177 do CC de 1916, determina que:

“Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da obra, surgidos no prazo do artigo 1.245 do CC 1916”.

Mas com o advento do CC/2002, o art.177 do CC/1916 foi substituído pelo atual art. 205 do CC/2002, o qual reduziu o prazo prescricional das ações pessoais de forma geral para dez anos.

Alguns autores concluem que a diminuição deste prazo, somado à Súmula n° 194 do STJ, seria o prazo prescricional aplicável.

Outros autores afirmam que o prazo para a ação de indenização seria decadencial e estaria incluído no prazo de 180 dias previsto no parágrafo único do art. 618 do CC.

O prazo de 180 dias, previsto no parágrafo único do art. 618 do CC, determina o decaimento do direito do dono da obra de interpor ação. É destarte, um prazo decadencial, como pondera o jurista Sérgio Cavalieri Filho:

“O prazo de decadência estabelecido neste parágrafo único, como não poderia deixar de ser, é apenas para o exercício do direito de ação em relação aos vícios e defeitos que a obra apresentar o período de cinco anos. Se nesse prazo a obra apresentar defeitos em diferentes momentos, para cada novo defeito haverá o prazo de 180 dias para a propositura da respectiva ação, sempre a contar do aparecimento do vício ou defeito, mesmo em relação àqueles defeitos que, por ironia, só se manifestam no último dia dos cinco anos.”

Ou seja, é o lapso temporal que a lei dá ao dono da obra para a interposição de medida judicial em face do construtor, sob pena de decaimento do seu direito, sendo que o vocábulo “dono da obra” deve abranger a pessoa que contrata os serviços técnicos para a realização de uma construção.

O prazo decadencial de 180 dias, do parágrafo único do art. 61 do CC, é próprio das ações constitutivas, como é o caso da ação para rescisão contratual. Nas ações condenatórias, tem-se que o prazo é prescricional, como ocorre na ação de reparação civil, razão pela qual a prescrição ocorre em três anos a partir do conhecimento do defeito.

Evidentemente a solução também precisa de um respaldo jurisprudencial. Mesmo que o vício da obra só se manifeste após o prazo de garantia de 5 anos, isso não implica a perda do direito de reclamar judicialmente os danos daí advindos.

A diferença está no fato de que, dentro do prazo de garantia de cinco anos, o dono da obra não necessita comprovar a culpa do construtor pelos vícios da obra, porque a responsabilidade ali prevista prescinde de culpa.

É o que podemos observar da ementa da decisão emitida pelo TJ/SP, 9ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº 0096221-75.2005.8.26.0000, Rel. Des. Grava Brasil, julgado em 08/02/2011:

“Indenizatória. Danos no imóvel. Reembolso das despesas com reforma. Decadência. Improcedência. Inconformismo. Acolhimento. Inteligência do art. 618 e par. ún. do CC. Prazo de garantia no qual o dono da obra pode exigir reparação do defeito, independente de culpa. Possibilidade do dono da obra/ Comprador demandar o construtor, com base na culpa, fora do prazo de garantia. Pretensão que se submete ao prazo prescricional comum. Aplicação do art. 20, § 3º, V, do CC – Decadência afastada. Alegação de culpa. Impossibilidade de julgamento da demanda, neste momento. Sentença reformada. Recurso provido.”

Ou seja, após o período citado, o direito de reparação civil continua valendo, mas irá depender da demonstração de culpa do construtor pela má, inadequada e imperfeita execução do contrato, isso se a relação privada de onde se origina o dano estiver protegida pelo Código Civil.

Na dicção do enunciado 181 da III Jornada de Direito Civil do conselho da Justiça Federal (CJF), “o prazo referido no art. 618, parágrafo único, do CC refere-se unicamente à garantia prevista no caput, sem prejuízo de poder o dono da obra, com base o mau cumprimento do contrato de empreitada, demandar perdas e danos”.

A referida garantia legal é estendida para as relações de consumo, em benefício do consumidor, quando uma das partes, nos contratos de construção, for consumidora.

Assim, após esse período o direito de reparação civil continua possível, mas depende da demonstração da culpa do construtor pela má, inadequada e imperfeita execução do contrato, isso se a relação privada de onde se origina o dano (vício) estiver sob a égide exclusiva do Código Civil.

Fonte: Daniel Aureo de Castro (coord.), Direito Imobiliário Atual. Rio de Janeiro: Editora Elsevier, 2013.