A parte a ser observada no que tange o Direito Imobiliário e o Código de Defesa do Consumidor é no tocante à rescisão contratual e o distrato entre as partes. Aplica-se ao caso, dentre outros princípios, o Princípio da Autonomia da Vontade das Partes a fim de constituir o Contrato Imobiliário e o Direito Registral, ou seja, a possibilidade das partes demonstrarem de forma expressa através de declaração em contrato as suas vontades, assim como para sua desconstituição.

De acordo com o Princípio do pacta sun servanda, o contrato não apenas tem força legal, mas como seria mais forte que a lei e mais abrangente, visto que estaria no contrato todas as vontades das partes, observado que ninguém é obrigado a contratar e se o fizer cabendo nulidade ou anulabilidade.

Se formos observar atentamente, o Código de Defesa do Consumidor não revogou em nada o Código Civil, observado o disposto na Lei de Introdução ao Código Civil em seu artigo 2º, parágrafo 2º, que ora transcrevo:

“Art. 2o  Não se destinando à vigência temporária, a lei terá vigor até que outra a modifique ou revogue.

§ 2o  A lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior.”

O Código de Defesa do Consumidor versa em seu art 53 quanto à rescisão contratual dos contratos imobiliários, que transcrevo:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Observa-se que a existência de cláusulas contratuais que permitam a perda total das prestações pagas em benefício do credor/locador quando do inadimplemento do devedor/locatário exigir a rescisão contratual ou o produto alienado de volta são consideradas nulas.

A jurisprudência brasileira tem o entendido a devolução das prestações pagas deve ser feita de uma só vez, logo avalia-se um benefício ao comprador ou locatário e um prejuízo ao vendedor ou locador.
No caso do distrato, este tem sido entendido pelos Tribunais como coisa julgada de acordo com o art 1.030 do CC, prevendo, assim a perda de direitos para ambas as partes no caso das Sociedades Limitadas:

Art. 1.030. Ressalvado o disposto no art. 1.004 e seu parágrafo único, pode o sócio ser excluído judicialmente, mediante iniciativa da maioria dos demais sócios, por falta grave no cumprimento de suas obrigações, ou, ainda, por incapacidade superveniente.”

Mas os Tribunais insistem na declaração de nulidade da vontade do consumidor, sob a alegação da hipossufiência deste.

No tocante ao Direito Registral, há de se observar os princípios deste ramo. De acordo com o Clóvis Beviláqua: “princípio é o elemento fundamental da cultura jurídica humana em nossos dias”.
Tais princípios que se interligam, dividem-se em:

a) Princípio da Publicidade – Princípio este geral a todos os Registros públicos, a fim de tornar público todos os atos e fatos registrados, podendo assim, gerar indenização por dano moral quando não observado tal quesito na esfera do Direito do Consumidor.

b) Princípio da Fé Pública – ante a necessidade da Publicidade do Registro do Imóvel, vislumbra-se o Princípio da Fé Pública. O conteúdo da fé pública registral estende-se a todas as soluções jurídicas levadas a registro, havendo, desta forma, a existência e inexistência dos direitos reais registrados e proibições não registrados. No Ordenamento Jurídico, quem efetivamente registra o imóvel torna-se o dono mesmo que este não seja originariamente o proprietário, provando-se o domínio;

c) Princípio da Prioridade – baseia-se no princípio elementar da física onde dois corpos não ocupam o mesmo lugar no espaço. Pré-existindo dois ou mais títulos contraditórios que podem ser:

1)quando persiste dois direitos que a existência de ambos seja impossível, farto exemplo na Doutrina fala da venda duplicada de um imóvel com um só registro;
2)quando da existência de direitos que podem existir mutuamente, tal fato é possível, porém, respeitada a forma, a ordem e o grau destes direitos, como por exemplo, a execução de duas hipotecas. Ou seja, há que se analisar a cronologia dos fatos e principalmente da apresentação dos títulos e registros.

d) Princípio da Especialidade – O princípio de especialidade é aquele que exige a identificação do imóvel determinando suas características estruturais, seja no que tange a área ocupada pelo imóvel, suas limitações e denominação.

e) Princípio da Disponibilidade – Esse princípio da disponibilidade vincula-se ao princípio de que ninguém pode transferir mais direito do que tem.

f) Princípio da Continuidade – versa tal princípio que nenhum registro pode ser efetuado sem a prévia menção ao título anterior, constituindo, assim, a eficácia normal do registro. Em outras palavras, não é permitido o registro de um imóvel sem que seja realizada a consulta prévia de proprietário ou mesmo se pode haver registro anterior, formando desta forma um histórico de titularidades do imóvel.

g) Princípio da Legalidade – Este princípio impede o ingresso no Cartório de Registro de Imóveis de títulos registrais inválidos ou imperfeitos, visando a ligação plena do mundo dos fatos com o mundo jurídico.