Os cuidados na compra de imóvel.
Correção pela TR pode tornar difícil quitação de financiamento
Ao decidir adquirir um imóvel o consumidor deve tomar uma série de precauções e se preparar para realizar uma longa pesquisa, com a finalidade de não fazer um mau negócio. A primeira providência é analisar as condições de compra. Se a opção for adquirir uma linha de financiamento, a pessoa física deve ficar atenta às taxas de juros e as condições oferecidas pelos incorporadores ou pelos bancos. Só após esta etapa, o consumidor deve começar a procurar o bem a ser adquirido.
A opção de compra de imóvel na planta é apontada pelo advogado Acácio Barrozo, especializado em ações habitacionais, como a melhor, pois a correção do financiamento é pelo Índice Nacional da Construção Civil (lNCC), que é inferior à TR. Porém existem detalhes que devem ser observados, como as tarifas intermediárias. "O ideal seria a quitação do imóvel antes da entrega porque, ao término da obra, o consumidor acaba contraindo um financiamento bancário e caindo nos mesmos problemas da pessoa que decidiu fazer a compra do imóvel financiado por instituições bancárias", explica Barrozo.
Correção irregular:
Barrozo afirma que a utilização da TR para o reajuste das prestações de financiamentos imobiliários é irregular, pois não reflete a inflação já que oscila com o Certificado de Depósito Bancário (CDB) ou Recibo de Depósito Bancário (RDB). O correto seria a utilização do Índice Nacional de Preços ao Consumidor (lNPC). "Ê com este argumento que estou vencendo vários processos de mutuários que me procuram para resolver a perda da casa própria", afirma Barrozo.
– Não existe uma política de habitação para a classe média. O que vemos são oportunidades para se comprar imóveis, porém as prestações são corrigidas com um índice que não é condizente com o salário do proprietário. Engana-se quem entra no sistema de financiamento para pagar em 20 anos, pois o que acontece é a prorrogação por mais 10 anos e um endividamento eterno – explica o advogado que conduz 1.480 processos de mutuários na Justiça, reivindicando revisão de cálculos.
O advogado alerta os consumidores quanto aos riscos embutidos nos financiamentos. "O ideal é a pessoa economizar ao máximo para tentar fugir dos financiamentos. Se for impossível, o mais aconselhável é utilizar empréstimos de valores baixos, pois na maioria dos financiamentos bancários o consumidor se endivida para o resto da vida ou pode perder o imóvel se atrasar apenas três parcelas. Hoje em dia a alienação fiduciária prevê a retirada do imóvel do proprietário com auxílio da força policial", explica Barrozo.
O advogado afirma que a maioria dos financiamentos como vêm sendo praticados são uma forma de estelionato. "As pessoas não conseguem amortizar a dívida, ao contrário, só fazem crescer desmesuradamente. Por exemplo, se uma pessoa resolve adquirir um imóvel, toma um empréstimo de R$ 100 mil, para ser pago em 20 anos. Em cinco anos poderá estar devendo o equivalente a R$ 250 mil, ou seja, duas vezes e meia a mais do que pegou inicialmente", alerta o advogado.
Aumento em cascata:
Em suas contas, 60 a 70% do pagamento das parcelas são retidos a título de juros da tabela Price. A parcela é reajustada pela taxa referencial (TR), mais 1% ao mês, antes de amortizar o pagamento. Ou seja, o parecer foi publicado no Diário Oficial de 13 de junho, deste ano.
Mas quando esta primeira e difícil etapa foi superada e o consumidor está partindo para a escolha do imóvel, outras providências devem ser tomadas. A Fundação Procon de São Paulo realizou estudo, no qual informa o comprador sobre os cuidados que devem ser tomados na compra de imóveis na planta, de terrenos ou de imóveis usados. Com estas dicas o consumidor poderá se precaver contra futuros problemas.
Precauções:
A aquisição de imóveis na planta requer uma pesquisa criteriosa e mais detalhada por parte do comprador. Isso porque o imóvel ainda será construído, correndo o consumidor o risco de enfrentar problemas como demora ou atrasos na entrega, posterior alteração metragem dos cômodos, embargo da obra por irregularidades junto à Prefeitura, índices de reajustes não previstos em contrato, padrão de qualidade abaixo do esperado ou anunciado, entre outros.
Na compra de terrenos em lote amento, a primeira orientação é a de jamais comprar um lote sem vê-Io. Visite o local antes de fechar o negócio ou de antecipar qualquer valor ao vendedor, mesmo que apresentado sob a forma de entrada, reserva ou sinal. Localize o terreno na planta aprovada pela prefeitura, verificando a infra-estrutura e os serviços existentes, como ruas abertas, demarcação de lotes, transporte, rede de água e energia elétrica. Avalie se o que existe atende suas necessidades e expectativas.
Nos casos de compra de imóveis usados, a dica do Procon é que o consumidor procure observar alguns cuidados e procedimentos básicos, como pesquisar sempre, aliando satisfação, preço justo e qualidade. Por meio da pesquisa, o consumidor poderá identificar essas três necessidades, adequando-as conforme sua própria opção. Assim, é necessário determinar as reais necessidades, disponibilidade financeira, bem como as exigências e expectativas em relação ao pretendido.
Observações importantes:
Verifique antecipadamente se há linhas de financiamento abertas (SFH, Carteira Hipotecária, SFI);
Estabeleça cláusula de rescisão do contrato, fixando prazo e valor a ser restituído em vistas de quantias eventualmente antecipadas, caso não seja obtida a liberação de financiamento;
Antes de concretizar qualquer negócio intermediado por imobiliárias ou corretores, consulte o Cadastro de Reclamações Fundamentadas ou o Banco de Dados do Procon;
Informe-se sobre a composição da renda familiar, pois cada agente financeiro possui regras próprias quanto ao número de pessoas que integrarão a renda, grau de parentesco, percentual do comprometimento da renda, etc.
Cuidados ao assinar o contrato:
Leia-o atentamente;
Em caso de dúvida, solicite esclarecimentos ou procure um advogado especializado;
Certifique-se de que todas as cláusulas são as mesmas da proposta (ou minuta);
Risque todos os espaços em branco.
O que deve constar no contrato:
Dados do incorporador e do vendedor;
Valor total do imóvel;
Forma de pagamento ou de financiamento;
Periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor);
Índice de reajuste;
Local de pagamento;
Penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%);
Valor do sinal antecipado;
Indicação da unidade privativa e garagem adquiridas (localização, confrontação, metragem total, área privativa, comum, de garagem, etc.);
Demais condições prometidas pelo vendedor;
O contrato deve ser assinado e datado. Uma cópia é do comprador, que deverá registrá-la de imediato no Cartório de Registro de Imóveis da região;
É importante verificar junto à Prefeitura a possibilidade de ter havido desdobramento do lote; caso esteja sendo vendido ½ lote, por exemplo, não é possível sua regularização (aprovação de planta para construção, escritura definitiva, imposto, numeração da casa, etc).
Fonte:Jornal do Commercio
Data:28/06/2000
