Para sanar algumas dúvidas sobre distrato de imóvel, ou seja, quando existe a quebra do contrato de compra e venda por alguma das partes, vamos conhecer um pouco sobre a Súmula 543, editada pela 2ª seção do STJ. Também esclareceremos o quanto se pode perder quando o comprador desiste do negócio junto à incorporadora.
Vale ressaltar que esta matéria é para colocar um pouco de luz em um assunto delicado. Sabemos que as construtoras não realizam empreendimentos para ocorrer futuros distratos e também o cliente não compra um imóvel para desistir do negócio por qualquer motivo, mas, infelizmente problemas acontecem e é dever da Justiça garantir os direitos do consumidor. Confira como a Súmula 543 foi editada pela 2ª seção do STJ e depois veja as principais dúvidas sobre o assunto:
Súmula nº 543 do STJ – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” .
O que significa e como a súmula 543 pode ajudar o consumidor na hora de realizar um distrato?
A Súmula, no mundo jurídico, se refere a um apanhado de julgamentos de um tribunal a respeito de uma mesma matéria, sendo decididas com o mesmo sentido. Trocando em miúdos, é quando casos da mesma natureza apontam para uma mesma decisão judicial.
A Súmula 543 foi criada pelo STJ para padronizar as sentenças em outros tribunais regulamentando tudo que cerca o distrato de imóvel. Com esta base, podemos dizer que uma decisão sobre desistência do contrato de compra e venda na Bahia, deverá ser igual no Rio de Janeiro, São Paulo, Recife e qualquer outro Estado brasileiro. Se o juiz não seguir a orientação do STJ, cabe recurso.
Posso receber integralmente o valor investido, caso a construtora não cumpra o que foi acordado no contrato?
De acordo com a resolução da Súmula 543, o valor deve ser devolvido integralmente e corrigido ao comprador, caso a incorporadora descumpra qualquer cláusula do contrato firmado entre as partes. Custas e taxas iniciais, assim como parcelas pagas deverão ser corrigidas e repassadas novamente para o cliente, se o mesmo se sentir prejudicado durante as obras ou na entrega das chaves.
É muito importante ler e reler o contrato com calma para assegurar que todas as etapas estejam sendo executadas conforme está escrito na promessa de compra e venda. Entre os acontecimentos mais comuns que podem estimular os clientes a desistir da compra estão:
- Atraso da entrega das chaves
- Discordância entre o projeto inicial e a obra atual
- Cobranças indevidas realizadas fora do contrato de compra e venda
- Problemas nas obras (vícios)
Qual é o meu prejuízo por desistir do contrato, ainda que a construtora esteja em dia com as obrigações contratuais?
Nos casos de desistência por motivo pessoal do comprador a Súmula deixa em aberto o valor a ser restituído. Com base na jurisprudência (grupo de decisões e aplicações da lei), os tribunais tendem a permitir que a incorporadora retenha de 10% a 20% do valor das parcelas pagas. Se o consumidor pagou 10 parcelas de mil reais, então ele pode receber até 90% do valor total da volta, ou seja, nove mil reais. A Justiça entende que 10% ou 20% são suficientes para cobrir as despesas do vendedor como Taxa SATI, corretagem e campanhas de publicidade.
Eu posso receber 90% ou 80%, apesar de estar inadimplente em algumas parcelas?
Isso vai depender do quanto o cliente está inadimplente. A devolução é estipulada de acordo com o que já foi pago pelo comprador, logo, as parcelas em atraso não entrarão nesta conta. Se o processo de distrato for iniciado com pouco tempo de inadimplência, a tendência é que a ação ocorra sem transtornos.
Mas, se o nome do comprador já se encontra protestado e o imóvel seguiu para leilão é preciso consultar urgentemente um advogado especialista em Direito Imobiliário. O cliente passa a ser “bombardeado” com dívidas referentes à parcela do imóvel, condomínio e financiamento bancário. Tais pendências podem permanecer mesmo depois da penhora do imóvel.
O ideal é não deixar a dívida se transformar em uma bola de neve. Se o momento financeiro não for bom e a inadimplência iminente, tente consultar um profissional para pedir melhores orientações. Em breve faremos um post somente sobre este assunto.
O contrato pode conter cláusulas que atrapalhem o distrato?
A máxima “Vale o que está escrito” nem sempre pode ser usada ao pé da letra. Por mais que um contrato assinado entre as partes tenha validade, a Justiça possui dispositivos para que não haja nenhuma regra abusiva ou cláusula contraditória ao Código de Defesa do Consumidor. Taxas irregulares ou com valores exorbitantes podem ser contestadas, mesmo após a conclusão do trato. De qualquer forma, é aconselhável estudar todo o contrato antes de fechar o negócio. Se possível, mostre para uma pessoa ou profissional que tenha conhecimento na área imobiliária.
Fazer ou não um distrato, qual a melhor decisão?
É claro que este é um questionamento pessoal de cada um, a compra de um imóvel é considerada uma das grandes realizações de vida. Mas, sem planejamento, o sonho pode se tornar o seu pior pesadelo. O distrato de imóvel é aconselhável se, por algum motivo pessoal ou financeiro, não for mais interessante para o comprador continuar com o negócio. Ou se o vendedor não cumprir com as determinações contratuais.
A negociação da compra do imóvel na planta acontece por alienação fiduciária, ou seja, o próprio bem, no caso o imóvel, serve de garantia para o financiamento. Por este motivo, as construtoras não podem ficar com as parcelas pagas, mais a propriedade de saldo. Essa prática pode ser considerada como enriquecimento sem causa.
Embora o consumidor tenha o amparo da lei no caso de distrato, o cenário passa a ficar nublado quando o comprador coloca o pé na inadimplência. Nestas horas é bom correr contra o tempo e buscar ajuda especializada.
