Juiz manda a caixa reduzir correção contratos SFH – Jornal do Commercio. – Accacio Monteiro Barrozo Advogados

 

Juiz manda a Caixa reduzir correção de contratos do SFH

Os mutuários do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) cujos imóveis são atualizados pela série gradiente da tabela Price obtiveram um ganho de causa na Justiça Federal que coloca um freio no reajuste das prestações. O juiz da única vara federal do país especializada em SFH, Márcio Antônio Rocha, de Curitiba, condenou ontem a Caixa Econômica federal a não mais aplicar a tabela price – gradiente aos reajustes.
A decisão é valida para todos os contratos de financiamento da casa própria do país incluídos na série gradiente. A Caixa não informou quantos mutuários serão beneficiados. No Paraná, ela alcança cerca de cinco mil mutuários, segundo estimativa a justiça Federal.
O juiz determinou a aplicação de índices de amortização a partir da primeira prestação paga pelo mutuário, e que apenas 30% de sua renda seja comprometida com a prestação. Os juros também não vão mais poder compor o saldo devedor do imóvel. Mutuários que quiserem adaptar seus contratos à decisão judicial podem procurar agências da Caixa para recalcular prestações e saldo devedor.
A decisão depende de confirmação do Tribunal Regional Federal (TRF) da 4ª Região e pode ser questionada em recurso da Caixa, mas a conquista só cessa se a sentença for reformada. O juiz Rocha disse que a série gradiente da tabela Price foi instituída pelo banco em1996, para, em tese, beneficiar o mutuário que não tinha condições de assumir financiamento pela fórmula Price convencional, “mas as perícias demonstraram que ele nunca iria conseguir pagar”.
O saldo devedor cresce tanto que compromete toda a sua renda – disse o juiz.
O primeiro freio judicial sobre a fórmula ocorreu ainda em 96, quando os mutuários conseguiram liminar garantindo o limite de comprometimento de 30% do salário com a prestação. O TRF, à época, confirmou a liminar da Justiça Federal de Curitiba. A sentença de agora amplia a proteção ao mutuário.
Usando a regra da gradiente, a Caixa aplicava redução nas prestações em até 50%, num primeiro momento. A diferença era recuperada de forma gradativa (daí o termo gradiente), ttodo o mês, pelo agente financiador. A opção impedia a amortização do saldo devedor que, segundo o juiz, crescia feito bola de neve, dada a incidência dos juros sobre juros.
Rocha se baseou em quatro perícias para demonstrar que a conta final se tornava “infinita e, portanto, impagável”. Uma das perícias apontou para a possibilidade de se quitar o imóvel somente depois do pagamento de 1108 prestações, caso não houvesse intervenção da Justiça.
O sistema Price é uma fórmula matemática que se estabelece que todas as prestações são iguais no financiamento. Os índices de amortização e de juros são calculados previamente. No caso do sistema de habitação, só se admite atualização das prestações quando ocorre o reajuste de salário.
No caso da série gradiente, além do reajuste do salário, o financiamento sofria aumento gradativo para recuperação do desconto de 50% do início do contrato. Rocha disse que há outras séries contempladas no sistema Price, mas que “nenhuma é tão nociva para o mutuário quanto a gradiente seria”.

Comprador assume dívida anterior

Mesmo em caso de arrematação, o comprador de um imóvel é responsável pelo pagamento dos encargos condominiais incidentes sobre ele, anteriores ou não à aquisição. A conclusão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que não conheceu do recurso da arrematante Filomena Armentano Bottino, de Niterói, do rio de Janeiro, contra o condomínio do Edifício Luxemburgo.
A ação de cobrança das cotas condominiais foi proposta pelo condomínio contra a ex-proprietária edo imóvel na 9ª Vara Civel da comarca de Niterói. Como o referido imóvel estava hipotecado, a Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil (PREVI) foi levado a leilão e arrematado por Filomena.
“A ré adquiriu o imóvel em tela por valor muito próximo ao da avaliação, sendo naquele ato apregoado pelo Sr. Leoloeiro, que a venda se daria em caráter livre e desembaraçado de qualquer ônus e a dívida condominial, única existente, obviamente, seria pega com os frutos da praça, e, por seu turno, intransmissível”, afirmou o advogado.
“Caso contrário, ninguém seria louco em adquirir o bem”, acrescentou.
Apesar da oposição do condomínio, o produto da arrematação foi reivindicado pela Previ, tendo o juiz decidido favoravelmente ao pedido. O condomínio renovou, então, a cobrança contra a arrematante. Em primeira instância, o pedido foi julgado improcedente.
Ao julgar a apelação, no entanto, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ/RJ), modificou a sentença. “Da responsabilidade do adquirente, a qualquer título, da unidade residencial, o pagamento dos débitos condominiais a ela aderidos, não se socorreria a apelada nem mesmo da circunstância de ausência de menção dos encargos do respectivo edital de praça, sobremodo porque a execução se dava exatamente para satisfaçãodesse débito – dos quais, assim, tinha conhecimento”, afirmou o desembargador Maurício Caldas, em seu voto.
Ainda segundo ele, a execução não teria sido possível sem a prova da quitação das obrigações condominiais. “Aceitando, sem tal prova, adquirir o bem, sujeitou-se a adquirente ao ônus de sua própria desídia que não pode pretender increpar ao ao edital, se os termos do parágrafo único, do artigo 4º da Lei de Condomínios lhe impunha a cautela que, ademais, desprezou, sabedor que era- insista-se – ao comparecer a execução, das dívidas que recaiam sobre o imóvel”, acrescentou, ao dar provimento a apelação, condenando a arrematante a pagar ao condomínio a importância de R$ 16.083,54, acrescidos de correção monetária, e juros de mora de 0,5% ao mês, desde a citação.
No recurso especial para o STJ, a arrematante alegou, entre outras coisas, violação ao artigo 535, II e artigo 686, V, do Código do Processo Civil, além de divergência jurisprudencial. Ao julgar, a Quarta Turma não conheceu do recurso, afastando as alegações de violação e afirmando que a decisão do TJ/RJ seguiu a mesma direção do entendimento do STJ. “O adquirente, mesmo no caso de arrematação, deve responder pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à alienação, reafirmou o ministro Fernando Gonnçalves, relator do recurso no STJ.

Fonte: Jornal do Commercio
Data:18/12/2003

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