Entenda a Tabela Price – (Juros Financiamento)

Face ao desentendimento generalizado sobre o que é e como funciona a Tabela Price, fizemos algumas considerações a respeito. Segundo o professor Mário Geraldo Pereira, em sua dissertação de doutoramento apresentada em 1965, na Faculdade de Economia e Administração da USP, a denominação “Tabela Price” tem sua origem no nome do filósofo, teólogo e matemático inglês, Richard Price, que viveu no século XVIII, e incorporou a teoria de juros compostos à amortização dos empréstimos.

Como esse critério de cálculo, efetivamente, se desenvolveu na França, na primeira metade do século seguinte, ficando conhecido também pelo nome de “Sistema Francês de Amortização”. E, ainda de acordo com Mário, a denominação “Tabela Price” é utilizada somente no Brasil, sendo desconhecida nos outros países.

Este sistema de amortização em prestações iguais é o mais utilizado no Brasil e no mundo, tanto para a amortização de empréstimos bancários, quanto para o financiamento de imóveis, veículos, seguros, eletrodomésticos e outros. Em todos esses sistemas o valor de cada uma das prestações pode ser decomposto em parcelas de juros e de capital, sendo esta última conhecida também por “amortização”.

Assim, a cada mês, a partir do primeiro, deve-se calcular o saldo devedor pelo seguinte processo:

1) Multiplica-se o saldo devedor do mês anterior por 1 + Juros;
2) Subtrai o valor a ser pago;
3) No último mês o saldo devedor deverá ser igual à zero.

Nesse sistema de amortização as parcelas são compostas de um valor referente aos juros, calculado sobre o saldo devedor amortizado, e outro referente à própria amortização. Portanto, “os juros são compostos na exata medida em que, sobre o saldo amortizado, é calculado o novo saldo, com base nos juros sobre aquele aplicados, e, sobre este novo saldo amortizado, mais uma vez os juros sobre todo o capital e não sobre a parcela devida, e assim por diante”.

Desta forma, determinando o valor da prestação, deve-se repetir este processo por várias vezes até que obtenha o valor da prestação que satisfaz a última condição, que será sempre constante.

Segue exemplo no quadro abaixo:

ANO JUROS AMORTIZAÇÃO PRESTAÇÃO SALDO DEVEDOR
0 1.000,00
1 120,00 157,41 277,41 842,59
2 101,11 176,30 277,41 666,29
3 79,95 197,45 277,41 468,84
4 56,26 221,15 277,41 247,69
5 29,72 247,69 277,41 0,00
SOMA 387,05 1.000,00 1.387,05

Nota-se que, caso seja interpretado que a amortização paga primeiro os juros e depois reduz o saldo devedor, então em nenhum momento será cobrado juros sobre juros, inexistindo, assim, o fenômeno do anatocismo.

Caso seja interpretado que a amortização paga primeiro o saldo devedor, então os juros são incorporados ao saldo devedor e, desta forma, haverá a ocorrência do anatocismo.

Vale acrescentar que juros compostos são uma forma de medida do valor dos juros cobrados, não significando a existência do anatocismo. Um empréstimo a ser pago em parcela única, a ser vencida em 12 meses, pode ter o seu cálculo efetuado por juros compostos sem que a qualquer momento mais juros sejam incorporados à dívida.

APLICAÇÃO DE TABELA: SUPOSTAMENTE DENOMINADA PELO AGENTE FINANCEIRO COMO “PRICE”

A Tabela Price, na verdade, se constitui simplesmente numa tabela de coeficientes ou fatores, utilizada para obter o valor das prestações iguais e sucessivas necessárias para a amortização de empréstimos ou financiamentos.

O mestre André Luiz Carvalhal da Silva (pós-doutor em Finanças pela University of California at Los Angeles, doutor e mestre da Coppead-UFRJ), define a Tabela Price como: “no Sistema Francês (price), o financiamento é líquido através de prestações constantes e periódicas. Cada prestação contém juros e amortização, sendo que os juros são decrescentes e a amortização é crescente” (Carvalhal da Silva, André Luiz – Matemática Financeira Aplicada – Ed. Atlas 2005 fls.111).

Desta forma, ao ser realizado o contrato de SFH, a Tabela Price sofreu variantes, no saldo devedor foi aplicado como reajuste a Taxa Referencial (TR) mesmo índice das cadernetas de poupança e no reajuste das prestações o Plano de equivalência Salarial (PES), desmembrando assim a base de cálculo em duas fórmulas, uma para a prestação e outra para o saldo devedor.

As conseqüências da “Tabela” criada pelo agente financeiro são devastadoras, pois:

1- devido à fórmula utilizada pelo agente financeiro é gerado o fenômeno das amortizações negativas ao transcorrer do contrato;
2- após 20 anos pagando religiosamente as prestações de seu financiamento, descobre que sua divida ao final se encontra em R$ 350.094,67;
3- descobre-se que mesmo querendo entregar o imóvel como pagamento ao agente financeiro, este não será aceito;
4- descobre-se, ainda, que devido a prorrogação possuir um prazo inferior ao financiamento, sua prestação aumentará em 1000%, ainda na remota hipótese de conseguir pagar, pois o calculo será o mesmo que originou a dívida;
5- é informado que não existe nenhuma garantia de quitar o financiamento e que no término da prorrogação terá que pagar o resíduo em 48 horas;
6- se depara que pagou 20 anos de financiamento, deve ainda dez vezes mais, sem garantia de quitação e grande probabilidade de perder o que. no momento em que fechou o contrato, era vendido como “O SONHO DA CASA PRÓPRIA”.

Por tais razões, a fórmula utilizada contratualmente é uma caricatura da fórmula elaborada por Richard Price, podendo a fórmula aplicada ter qualquer nome (menos Tabela Price), a qual, vicia o contrato em sua espinha dorsal, gerando desproporcionalidade entre as partes, devendo assim, ser declarada ilícita sua aplicação.

DA CORRETA APLICAÇÃO DA FÓRMULA PACTUADA CONTRATUALMENTE (TABELA PRICE)

O Sistema Price caracteriza-se como mecanismo de cálculo que permite ao calculante (agente financeiro) estabelecer, na normalidade, o número de prestações, nas quais se poderia dividir o débito, para que seja alcançado, ao final do parcelamento ajustado, o integral pagamento da dívida, com a consequente desobrigação do mutuário.

A lógica da regra, assim, envolve amortizações constantes pelo pagamento das prestações mensais, que se dirigem a saldar os juros e a dívida principal, com liquidação do empréstimo ao fim de um período pré-definido.

Deste modo, para que o contrato de fato funcione, protegendo tanto o mutuário quanto o agente financiador, seja qual for o índice utilizado, deve ser o mesmo para corrigir a “prestação” e o saldo devedor. Desta forma não haverá a incidência do anatocismo, e o saldo devedor estando compatível para ambas as partes, tanto o tomador do empréstimo quanto ao agente financeiro, quitando o financiamento ao término do prazo determinado.

Isto ocorre porque a fórmula da Tabela Price aplicada de forma correta, ZERA o financiamento ao final das parcelas pagas, desde que os índices de reajuste do saldo devedor estejam em consonância com o reajuste da prestação.

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PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE

Como bem define FREDIE DIDIER, o principio da proporcionalidade “trata-se de princípio que torna possível a justiça do caso concreto, flexibilizando a rigidez das disposições normativas abstratas.”

Este princípio decorre do princípio constitucional maior que é o da isonomia, disposto no art. 5º, caput da Constituição Federal e que preceitua tratamento igualitário em todas as situações jurídicas ou de fato, inclusive ao Estado-Administração quando se coloca a exercer atividades próprias das relações privadas, e quanto mais como meio alternativo de cumprir sua própria obrigação legal, como no caso vertente em que instaura relações transindividuais de fornecimento de produtos e/ou serviços que proporcionam condições de vida dignamente: a moradia.

Sendo este o entendimento do STJ:

(…) Não foi ao acaso e por capricho que o legislador sempre se preocupou em estabelecer uma equivalência entre o reajustamento das prestações da casa própria e dos aumentos de salários ou vencimentos dos mutuários e dos próprios servidores públicos. Com isto pretendeu ele garantir a todos eles a possibilidade de adquirir a tão sonhada e desejada casa própria. Se não se estabelecer um limite para esses reajustamentos e permitir o acréscimo das prestações em percentagens muito superiores às referentes aos aumentos salariais e de vencimentos, vai chegar o momento em que a prestação da casa própria será igual, mesmo superior aos salários ou vencimentos recebidos pelos mutuários. Aí, então, o Sistema Financeiro da Habitação deixará de cumprir com sua principal finalidade que é de incentivar a construção de habitações de interesse social e propiciar a aquisição de casa própria às classes de menor renda.( )

Estabelece a cláusula sétima do contrato firmado pelas partes (fls. 12) que o saldo devedor será atualizado mediante utilização de coeficiente de remuneração básica aplicável às contas vinculadas do FGTS. Esta cláusula não pode prevalecer porque, a exemplo das prestações, também o saldo devedor tem de ser atualizado de acordo com a equivalência salarial. (RESP 268661/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 16.08.2001, publ. em DJ 24.09.2001 – Negritos que não estão no original)

(…) O julgador, principalmente no caso presente, ao aplicar a lei, deverá seguir os mandamentos do art. 5o da Lei de Introdução ao Código Civil e atender ‘… aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum’. (RESP 194.932/BA, Primeira Turma, Relator Min. Garcia Vieira, j. em 04.03.1999, publ. em DJ 26.04.1999 – Negritos que não estão no original) “Revisão de contrato – Arrendamento mercantil (leasing) – Relação de consumo – Indexação em moeda estrangeira (dólar) – Crise cambial de janeiro de 1999 – Plano real. Aplicabilidade do art. 6, inciso V do CDC – Onerosidade excessiva caracterizada. Boa-fé objetiva do consumidor e direito de informação. Necessidade de prova da captação de recurso proveniente do exterior. – O preceito insculpido no inciso V do art. 6o do CDC dispensa a prova do caráter imprevisível do fato superveniente, bastando a demonstração objetiva da excessiva onerosidade advinda para o consumidor. – A desvalorização da moeda nacional frente à moeda estrangeira que serviu de parâmetro ao reajuste contratual, por ocasião da crise cambial de janeiro de 1999, apresentou grau expressivo de oscilação, a ponto de caracterizar a onerosidade excessiva que impede o devedor de solver as obrigações pactuadas. – A equação econômico-financeira deixa de ser respeitada quando o valor da parcela mensal sofre um reajuste que não é acompanhado pela correspondente valorização do bem da vida no mercado, havendo quebra da paridade contratual, à medida que apenas a instituição financeira está assegurada quanto aos riscos da variação cambial, pela prestação do consumidor indexada ao dólar americano. – É ilegal a transferência de risco da atividade financeira, no mercado de capitais, próprio das instituições de crédito, ao consumidor, ainda mais que não observado o seu direito de informação (art. 6o, III, e 10, ‘caput’, 31 e 52 do CDC).

– Incumbe à arrendadora se desincumbir do ônus da prova de captação de recursos provenientes de empréstimo em moeda estrangeira, quando impugnada a validade da cláusula de correção pela variação cambial. Esta prova deve acompanhar a contestação (art. 297 e 396 do CPC), uma vez que os negócios jurídicos entre a instituição financeira e o banco estrangeiro são alheios ao consumidor, que não possui meios de averiguar as operações mercantis daquela, sob pena de violar o art. 6o da Lei n. 8.880/94.” (RESP 268661/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 16.08.2001, publ. em DJ 24.09.2001.