“…No tocante ao reajuste da prestação, está previsto que se dará com base no Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional, observado o limite Maximo de comprometimento de renda…”
23ª VARA FEDERAL DO RIO DE JANEIRO
PROCESSO : 200351010182250
Autor: E. S. S. (ADVOGADO: ACCACIO MONTEIRO BARROZO)
Réu: EMGEA-EMPRESA GESTORA DE ATIVOS x CEF-CAIXA ECONOMICA FEDERAL
SENTENCA.:… Decido. II – DO CONTRATO O contrato ora discutido em Juízo, celebrado em 01/09/1994, conforme instrumento acostado as fls. 53, prevê como critério de atualização do saldo devedor o índice utilizado para correção dos depósitos em caderneta de poupança com data de aniversario no dia que corresponder ao da assinatura do contrato (clausula nona). No tocante ao reajuste da prestação, está previsto que se dará com base no Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional, observado o limite Maximo de comprometimento de renda de 60, 03%, consoante quadro resumo de fls. 53. Já os juros efetivos foram fixados em 11, 0203%. O contrato de financiamento do SFH com a cláusula de equivalência salarial garante ao adquirente do imóvel que a proporção renda/encargo mensal será mantida ao longo de todo o contrato de financiamento. Trata-se de mecanismo que visa evitar a inadimplência. A equivalência salarial, contudo, limita a prestação mensal sem influir nos fatores de correção do saldo devedor do financiamento. E certo que a aplicação de dois índices distintos – um para a atualização do montante devido e outro para o reajuste da prestação – gera distorções, que levam, na maioria das vezes, a um crescimento exagerado do saldo devedor. Porem, a própria legislação estabelece mecanismos como o refinanciamento da divida com significativo desconto e o Fundo de Compensação de Variações Salariais para solucionar o problema. Destarte, determinar o reajuste do saldo devedor pela equivalência salarial – alem de contrariar a orientação do Excelso Pretório firmada na ADIN n 493/DF, que prevê a substituição da TR por um índice inflacionário – implicaria privar definitivamente o Sistema Financeiro da Habitação de recursos indispensáveis ao seu adequado funcionamento, desequilibrando ainda mais a balança em que de um lado encontram-se os custos de captação e de outro a remuneração obtida pelo agente financeiro com a concessão do financiamento. A autora postula pela revisão das clausulas contratuais objetivando: a) a adoção da TR como índice de correção do saldo devedor, devendo ser substituído pelo PES/CP ou pelo INPC; b) seja afastada a pratica do anatocismo; c) a amortização do saldo devedor antes de sua correção; d) a limitação da taxa de juros ao patamar de 10% ao ano; e) a observância do PES/CP e do limite de comprometimento de renda para fins de correção da prestação, devendo ser observado o reajuste aplicado ao servidor publico municipal; f) a limitação do premio do seguro a um valor que corresponda ao praticado no mercado. Conforme se verifica no documento de fls. 147, o contrato previu como categoria profissional da autora a de servidor publico municipal do magistério. Já o quadro resumo do contrato, consoante acima relatado, previu como índice de correção da prestação o Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional, com limitação do comprometimento de renda a 60, 03%. Em relação a clausula contratual supramencionada, ha que se aplicar o pacta sunt servanda, devendo a CEF observar uma clausula expressa em seu próprio contrato de adesão. Todavia, o perito, as fls. 269, afirmou expressamente que o reajuste das prestações não observou o PES/CP. E certo que o expert fundamentou sua resposta com base no documento de fls. 54 emitido pela Secretaria municipal de administração do Rio de Janeiro, documento este cuja veracidade não foi impugnada pela CEF através de incidente de falsidade. Considerando os termos das clausulas contratuais, bem como a causa de pedir e o pedido da inicial, passo a analisar detalhadamente cada um dos argumentos acima mencionados. III – DA TR PARA CORRECAO DO SALDO DEVEDOR A Corte Suprema reconheceu a inconstitucionalidade da L. 8.177 de marco de 1991 que determinou a aplicação da TR apenas quanto aos contratos já existentes quando de sua criação. Como o contrato da autora foi firmado em 1994, para ele não se aplicaria a vedação da utilização da TR conforme reconhecido pelo STF. Os Tribunais Superiores vem adotando o entendimento segundo o qual o saldo devedor deve ser corrigido pelos mesmos índices de atualização da origem dos recursos do SFH, ou seja, as cadernetas de poupança e contas de FGTS, o que se depreende dos seguintes arestos:… Desta forma, ha que se atualizar o saldo devedor pelo índice previsto no contrato, ainda que este não seja o critério de reajuste das prestações periódicas. No mais, cumpre ressaltar que a substituição da TR pelo INPC, conforme requerido pela autora, representaria um aumento no saldo devedor. Tal fato foi expressamente reconhecido pelo perito as fls. 270. IV- DA PRATICA DO ANATOCISMO O Decreto n 22.626, de 7 de abril de 1933, em seu artigo 4, proíbe expressamente a instituição de juros sobre juros. Diante da vedação legal, nossos Tribunais têm afirmado a impossibilidade da aplicação de juros capitalizados aos contratos de mutuo hipotecário, conforme se depreende do aresto ora transcrito: …V- DA CORRECAO DO SALDO DEVEDOR ANTES DE SUA AMORTIZACAO Essa questão já foi apreciada e sumulada pelo Egrégio STJ, conforme abaixo transcrito: Sumula 450 – Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação. Desta forma, não ha qualquer abusividade nesta conduta praticada pela re. VI – DA LIMITACAO DA TAXA DE JUROS A 10% AO ANO Com relação à taxa de juros, não assiste razão a autora como já ressaltado em precedentes judiciais: “CIVIL. CONTRATO. MUTUO. SFH. SALDO DEVEDOR. TR. AMORTIZACAO. FORMA. JUROS REMUNERATORIOS. LIMITACAO. 10%. AFASTAMENTO. URV. APLICACAO. PRESTACOES. POSSIBILIDADE. CES. INCIDENCIA. TABELA PRICE. SUMULAS 5 E 7/STJ. … 4 – O art. 6, letra “e”, da Lei n 4.380/64, segundo entendimento da Segunda Seção, não trata de limitação de juros remuneratórios a 10% ao ano, mas tão-somente de critérios de reajuste de contratos de financiamento, previstos no art. 5 do mesmo diploma legal. …” (STJ, 4a. Turma, REsp 576.638/RS, Rel. Min. Fernando Gonçalves, in DJ 03/05/2005) Neste mesmo sentido dispõe a Sumula 422 do STJ: “422. O art. 6, e, da Lei n. 4.380/1964 não estabelece limitação aos juros remuneratórios nos contratos vinculados ao SFH.” VII- DA LIMITACAO DO PREMIO DO SEGURO As prestações dos contratos de mutuo de cunho imobiliário compõem de parcelas de amortização e seguro habitacional obrigatório. Desta forma, uma vez que as prestações devem seguir o critério de reajustamento ditado pelo Plano de Equivalência Salarial, a atualização da parcela relativa ao seguro deve obedecer a mesma sistemática, sempre respeitando o limite Maximo estabelecido de comprometimento da renda do mutuário. Destarte, não merece acolhida o pedido relativo a redução do valor cobrado a titulo de taxa do seguro, já que o encargo do seguro habitacional tem destinação peculiar, pois, alem de cobrir danos ao imóvel, supre a impossibilidade do nao-pagamento decorrente de invalidez ou morte do mutuário. Contudo, a parte autora não logrou êxito em comprovar que este não esta de acordo com o valor médio praticado pelo mercado, ônus da prova que lhe caberia por forca do artigo 333, inciso I, do CPC. De outra sorte, por forca da cobertura conferida, seria ate razoável que o valor cobrado fosse superior a media do mercado, desde que o valor da apólice tomasse como base de calculo o montante original do financiamento. Tal parâmetro foi respeitado no caso…VIII – DO DISPOSITIVO Isto posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO para, mantida a taxa de juros e o sistema de amortização pactuada, condenar a CEF/EMGEA a rever o contrato de mutuo e sua evolução para aplicar no reajuste das prestações os índices de reajustes salariais da categoria da autora, observando-se o limite de comprometimento de renda inicialmente pactuado, bem como para determinar que o quantum devido a titulo de juros não amortizados seja lançado em conta separada, sujeita somente a correção monetária, tudo a ser apurado em fase de liquidação. Revistas as prestações, e uma vez verificado o quantum do pagamento a maior na fase de liquidação, a diferença será devolvida a autora em dobro, corrigida monetariamente. Custas ex lege, sem condenação em honorários em razão da sucumbência recíproca. Transitada em julgado, expeça alvará conforme determinado as fls. 435 em favor da CEF. P.I. (AA/sp) Rio de Janeiro, 19 de agosto de 2010. (assinado eletronicamente de acordo com a Lei no. 11.419/06) ALINE ALVES DE MELO MIRANDA ARAUJO Juiz(a) Federal Substituto(a) Nesta data e nesta secretaria recebi estes autos do MM. Juiz Federal Dr(a) ALINE ALVES DE MELO MIRANDA ARAUJO. Do que, para constar, lavro este termo. Rio de Janeiro, 19 de agosto de 2010 EVERTON FERREIRA JORDAO Diretor(a) de Secretaria
