Oito dúvidas sobre a relação Proprietário x Inquilino – Accacio Monteiro Barrozo Advogados

A relação entre locador e inquilino, por muitas vezes, é cercada de dúvidas e polêmicas. Mesmo com um contrato firmado, as partes envolvidas estão em constante questionamento sobre os direitos e deveres de cada um, somados a personagens externos como condomínios e imobiliárias.

Durante o longo tempo atuando no âmbito do Direito Imobiliário, presenciei várias situações que, aparentemente eram simples, mas se tornaram uma grande dor de cabeça pelo fato de nenhuma parte entender a sua real responsabilidade sobre um determinado problema. Eu separei as principais dúvidas dos meus clientes sobre aluguel, obras, dívidas e outros assuntos que envolvem o tema moradia. Confira e veja se você passa ou já passou por situações semelhantes.

Se tiver uma infiltração no teto ou parede do apartamento, quem deve arcar com os valores da obra?

Primeiro o morador deve identificar a origem da infiltração. Se ela for proveniente de outro apartamento, o proprietário da unidade em questão precisa fazer as obras necessárias e garantir que o problema não aconteça novamente. Pintura, parte elétrica e até conserto de eletrodoméstico causado por uma eventual goteira entram na lista.

Se a infiltração for causada por problemas na tubulação do prédio, então o condomínio deve assumir os reparos na casa do morador e realizar obras em caráter emergencial, assim como ressarcir possíveis danos materiais ao residente do apartamento. O condomínio deve arcar com prejuízos causados pela coletividade.

No caso de o problema ser oriundo do seu próprio apartamento a responsabilidade do conserto é do proprietário. Se o imóvel for alugado, o inquilino deverá informar ao locador e este fará os reparos necessários. Acordos para que o locatário faça a obra e o valor seja descontado no aluguel também são válidos.

Avarias em veículos no estacionamento do prédio. Quem fica com o prejuízo?

Se for constatado que o veículo foi danificado devido a qualquer mau funcionamento na infraestrutura do prédio, como um portão eletrônico com defeito imprensando o veículo, o condomínio precisa pagar o conserto do veículo. Porém, em casos de arranhado ou amassado causado por outro morador, a situação fica mais complicada. É difícil provar que o ato tenha acontecido nas dependências do prédio. Se não houver acordo, o morador que se sentir lesado pode fazer uma notificação extrajudicial para o condomínio.

Obras e cota extra. Para quem vai à conta?

É importante verificar dois aspectos. O primeiro é a natureza da despesa e a segunda é se o valor irá exceder a mensalidade do condomínio, a famosa “cota extra”. Se o dinheiro for destinado para itens e serviços de manutenção como consertos de elevadores, limpezas de caixas d’água, troca de extintores e tudo que estiver ligado à conservação do prédio, deve ser paga pelo inquilino.

Contudo, toda obra de caráter estrutural é paga pelos proprietários. A colocação de um novo portão, a troca do encanamento velho e ampliações de espaços comuns são exemplos de obras estruturais. De qualquer forma, o consenso deve ser o principal parâmetro a ser seguido. Se a pintura de uma fachada é considerada como conservação, o mesmo serviço em um contexto maior, como reformas na edificação, no qual a pintura será necessária, pode ser de natureza estrutural.

No mais, se qualquer taxa não exceder o valor do condomínio, a cobrança poderá ser feita normalmente sem que o proprietário pague pela obra. Por exemplo, se para realizar toda a mudança da instalação elétrica de um prédio não for preciso recorrer à cota extra, então a despesa, incluída na mensalidade, fica normalmente com o inquilino.

O adiantamento de aluguel é um procedimento legal?

A lei entende que no caso do aluguel de imóvel, a pessoa utiliza o bem para depois pagar no mês subsequente. O morador usufrui do espaço e depois remunera o proprietário de acordo com o valor estipulado no contrato. Logo, a cobrança adiantada da locação é indevida, entretanto, existem dois exemplos em que o adiantamento do pagamento pode ser realizado:

  • Aluguel por temporada – O locatário pode usar o imóvel por no máximo 90 dias. Esta modalidade é muito utilizada em locações para férias ou em aplicativos.
  • Contratos sem garantia – Esta é uma situação mais difícil de acontecer. Ocorre quando o contrato está próximo de ser expirado e o inquilino pede uma prorrogação.

Como fica o contrato em caso de falecimento do locatário?

Geralmente o contrato tem uma clausula de sub-rogação, ou seja, continua valendo para os herdeiros. Mas é importante ficar ciente que dívidas de aluguel, condomínio e outras despesas de serviço em atraso não perdem a validade e devem ser honradas pelas pessoas que estiverem morando no imóvel.

O cônjuge ou filhos do locatário falecido não precisam cumprir o resto do contrato, podem optar por sair do imóvel sem pagar multa, mas as dívidas mencionadas acima devem ser pagas por eles, caso as mesmas existam.

Qual a base para reajustar o aluguel?

Essa é uma dúvida frequente porque mexe diretamente com o planejamento financeiro de ambas as partes. O correto é utilizar um índice oficial, em relação ao aluguel, o mais utilizado é o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) que também é um indicador para medir a inflação. Outros índices oficiais podem servir como base, menos o salário mínimo ou moeda estrangeira. Seja qual for a base escolhida, o reajuste só acontece uma vez por ano.

O aluguel pode diminuir de valor de acordo com o índice?

É raro, porém, pode acontecer a deflação no cálculo do índice escolhido. Quando o valor é negativo, o correto, pelo contrato, seria diminuir o preço do aluguel.  Mas, isso é motivo de polêmica, tanto pelos órgãos de defesa do consumidor como pelas instituições de proteção ao direito imobiliário.

Levando-se em consideração que o locador planeja suas finanças com a remuneração anual da sua propriedade, o mais usual é que o valor do aluguel permaneça inalterado quando acontece a deflação do índice. Até mesmo porque a diferença é muito pequena. Lembrando que após o término de 30 meses de contrato, o proprietário pode pedir um reajuste maior do que o sugerido pelo índice para equiparar com o valor de mercado.

Contudo, alguns inquilinos exigem que se faça exatamente o que está estabelecido no contrato. Em situações como esta, o prudente é sentar e dialogar para que se tenha uma relação salutar entre proprietário, inquilino e administradora do imóvel.

 

O proprietário responde por possível mau comportamento do inquilino perante o condomínio?

O inquilino que causar problemas aos outros moradores devido à má conduta, como não respeitar o horário de silencio ou se portar inadequadamente nos espaços comuns pode ser notificado pelo condomínio. Nestes casos, o proprietário responde por multas e despesas causadas por danos relativos ao condomínio.

Por isso é aconselhável inserir cláusulas no contrato de aluguel sobre as regras de convivência estabelecidas pelas assembleias do condomínio. O proprietário poderá acionar o locatário extrajudicialmente, caso o mesmo descumpra as regras do prédio. Em reincidência, o contrato de locação pode ser quebrado e o inquilino despejado.

 

 

 

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