Por que não se pode dever ao condomínio - Accacio Monteiro Barrozo Advogados

É claro que o ideal não é dever o condomínio. Para falar a verdade, inadimplência, em qualquer caso, não é bom para ninguém. Mas, infelizmente, existem diversos contratempos e algumas situações que nos impedem de cumprir os nossos compromissos. Em momentos de crise, quando as dívidas chegam, o diálogo e o acordo são os melhores caminhos para o entendimento entre as partes.

Segundo a “Nova Lei do Condomínio”, com base no Novo Código do Processo Civil em vigor desde março de 2016, algumas regras mudaram para agilizar o andamento da ação contra os condôminos inadimplentes. Devido à burocracia e todo o tempo gasto até serem notificadas, muitas pessoas preferem focar nas dívidas mais urgentes e protelar as que podem ser honradas depois.

As novas alterações do CPC são substanciais e promovem mudanças pontuais na relação entre moradores e condomínio. Separamos as principais dúvidas que podem ajudar síndicos e condôminos a entenderem as regras atuais que estão em vigor desde 2017.

Quando o morador inadimplente pode ser notificado?

Segundo as novas regras, passados 30 dias após o vencimento do boleto, já é possível acionar o morador judicialmente por meio de um advogado contratado pelo próprio condomínio. Agora, a dívida é considerada um título executivo e pode ir diretamente para as vias judiciais executivas. Ou seja, antes, o condomínio precisava provar na justiça a existência da dívida. Isso poderia levar até alguns anos. Somente depois disso que o réu poderia ser notificado. Com as alterações atuais, essa etapa deixou de existir.

É preciso ter cautela na hora de acionar o inadimplente judicialmente. Não vale a pena processar o morador na justiça por atraso de um ou dois meses quando o valor do condomínio é relativamente barato. Mas, para mensalidades robustas, o síndico pode decidir pelo processo jurídico logo no primeiro atraso para a dívida não virar uma bola de neve.

Quais as implicações legais para quem está em atraso com o condomínio?

As moras de 20% são consideradas abusivas nos dias de hoje. Logo após o vencimento da mensalidade, o morador terá que pagar 2% de multa e 1% por mês de juros de acordo com a inflação. O problema são as implicações legais que o condômino pode sofrer devido os atrasos. Depois da notificação, o inadimplente tem até três dias para quitar a dívida. Após esse prazo, a Justiça pode confiscar e leiloar os bens da pessoa conforme Art. 837 e Art. 879, II.

A primeira ação é a penhora on-line, quando os valores da conta bancária são confiscados. Se o valor não for suficiente para cobrir a dívida, ocorre a penhora de bens e até o imóvel pode ir à leilão. Neste caso, o valor adquirido pelo leilão de um veículo ou imóvel é usado para quitar o débito e o excedente volta para o condômino. Vale ressaltar que o nome do morador entra para lista de entidades de proteção ao crédito como o Serasa.

As novas regras ajudam a saúde financeira dos condomínios

O próprio apartamento, mesmo sendo a única moradia, pode ir à leilão?

Sim, existe a possibilidade do imóvel inadimplente com o condomínio ser leiloado, mesmo sendo a moradia do devedor. Como foi explicado anteriormente, o valor da venda da residência será revertida para quitar a dívida e o restante entregue, então, para o antigo dono. Lembrando que a penhora do apartamento é o último recurso utilizado para o pagamento da dívida, depois que todas as alternativas forem esgotadas.

A notificação só é válida depois de assinada pelo condômino?

Esta é outra importante mudança no Código do Processo Civil. Na ausência do inadimplente, a notificação pode ser validada pela pessoa do porteiro, inclusive o mesmo sendo obrigado a receber tal documento. A regra é mais uma maneira para acelerar o processo, tendo em vista que muitos devedores não são encontrados com facilidade.

O morador inadimplente pode sofrer restrições no condomínio?

Na prática, nenhum morador pode ser tolhido de frequentar qualquer área comum do condomínio como piscina, sauna e quadras de esporte, mesmo estando inadimplente. Porém, quando o condômino é proprietário do imóvel, sua participação em assembleias e votações, em alguns casos, pode ser vetada. É preciso existir coerência e entendimento por parte do síndico e administradores porque a inadimplência tende a ser um estado passageiro, mas as decisões da reunião podem ser de caráter vitalício.

Mesmo inadimplente, o morador não pode ser proibido de frequentar qualquer dependência do condomínio

Proprietários podem ser acionados judicialmente, mesmo com o imóvel alugado?

Segundo as novas regras do CPC, os proprietários podem ser processados, mesmo com o imóvel alugado para terceiros. O dono da propriedade deve ficar atento porque pode até perder o patrimônio, mesmo sem morar nele. Os boletos são emitidos em nome do senhorio, logo, todas as sanções como inclusão do nome na lista de proteção ao crédito, penhora da conta e leilão de bens serão imputadas ao proprietário.

 

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