A prorrogação do contrato de financiamento do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é uma questão que vem preocupando muitos mutuários. Isso porque, contratos firmados após 1987 não preveem a cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), criado pelo extinto Banco Nacional da Habitação (BNH), para garantir a quitação dos saldos devedores ao término do contrato.
A existência do resíduo (saldo devedor que não foi amortizado durante o pagamento das prestações contratuais) se deve ao fato de que a maioria dos financiamentos tem a prestação reajustada pelo Plano de Equivalência Salarial (PES), enquanto que o saldo devedor é reajustado pela Taxa Referencial (TR), mesmo índice que atualiza as cadernetas de poupança e acrescido de juros.
Ou seja, a prestação somente é reajustada quando há aumento no salário do mutuário, diferentemente do saldo devedor que sofre a atualização independente de aumento de renda do trabalhador. É importante entender que a parcela do financiamento engloba o pagamento de juros e amortização do saldo devedor.
Porém, estes juros são constantes e ultrapassam o valor da prestação, não restando resíduo para abater no saldo devedor. Desta maneira, se o contrato previa o prazo de 240 meses, caso haja saldo residual, o refinanciamento será realizado em mais 120 meses, com as mesmas condições anteriores.
Na prática, a prorrogação nada mais é que transformar o saldo devedor em valor presente e refinanciar esta quantia, com as mesmas condições da taxa de juros. Invariavelmente, após o mutuário ter quitado todas as parcelas referentes ao novo acordo, o saldo devedor não estará sanado. Outra prorrogação pode ser oferecida para a quitação do débito e vira uma bola de neve.
Para o advogado Gustavo Pires, especialista em Direito Imobiliário na Accacio Monteiro Barrozo Assessoria Jurídica, não existe transparência das instituições financeiras em explicar detalhadamente o sistema de financiamento. Ele ainda ressalta que possui casos, no qual o mutuário fica impossibilitado de pagar a dívidas, mesmo estando em dia com as parcelas.
– O cliente é levado a acreditar que ao final do financiamento, a sua dívida estará paga. Mas, ninguém consegue explicar os juros acumulados não pagos e o resíduo no saldo devedor. Essa omissão na informação fere mortalmente o Código de Defesa do Consumidor.
O cenário descrito pelo Dr. Gustavo Pires pode ser considerado uma aberração no Sistema de Financiamento Habitacional, tendo em vista que, em alguns casos, ao final do financiamento e das prorrogações, o mutuário ainda precisa pagar, em uma única parcela, o valor quase total do que foi emprestado.
A ausência da quitação resulta em leilão do imóvel, já que todo o processo é classificado como alienação fiduciária, onde o próprio bem financiado serve como garantia de pagamento. Situações em que o mutuário tem a propriedade penhorada, independente de estar em dia com as parcelas são injustas, porém reais.
É possível reverter o quadro
Nestes casos, o ideal é que os mutuários procurem especialistas para que seja realizado cálculo do financiamento, pois muitas vezes a dívida está quitada e não há necessidade de o contrato ser prorrogado.
Na hora de comprar o seu imóvel, fique atento a todas as cláusulas do contrato de financiamento. Se possível, antes de fechar negócio, faça os cálculos com um contador ou profissional que tenhaalienacao alienacao-fiduciaria atraso na entrega das chaves calcada CEF cobranca condomínio construtora Danos materiais Danos Morais desistência do imóvel devedor Distrato Distrato de compra do imóvel distrato de imóvel Financiamento leilao MRV pdg pdg prestaçao prestacao-em-atraso Proprietário Prorrogação sa expertise em finanças deste tipo. É melhor gastar um tempo maior planejando e estudando o pacto a ser firmado com a instituição financeira do que gastar suas economias durante muito tempo e ter uma surpresa desagradável no final.
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