A prorrogação no SFH pode deixar o financiamento impagável – Accacio Monteiro Barrozo Advogados

A prorrogação do contrato de financiamento do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é uma questão que vem preocupando muitos mutuários. Isso porque, contratos firmados após 1987 não preveem a cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), criado pelo extinto Banco Nacional da Habitação (BNH), para garantir a quitação dos saldos devedores ao término do contrato.

A existência do resíduo (saldo devedor que não foi amortizado durante o pagamento das prestações contratuais) se deve ao fato de que a maioria dos financiamentos tem a prestação reajustada pelo Plano de Equivalência Salarial (PES), enquanto que o saldo devedor é reajustado pela Taxa Referencial (TR), mesmo índice que atualiza as cadernetas de poupança e acrescido de juros.

Ou seja, a prestação somente é reajustada quando há aumento no salário do mutuário, diferentemente do saldo devedor que sofre a atualização independente de aumento de renda do trabalhador. É importante entender que a parcela do financiamento engloba o pagamento de juros e amortização do saldo devedor.

Porém, estes juros são constantes e ultrapassam o valor da prestação, não restando resíduo para abater no saldo devedor. Desta maneira, se o contrato previa o prazo de 240 meses, caso haja saldo residual, o refinanciamento será realizado em mais 120 meses, com as mesmas condições anteriores.

Na prática, a prorrogação nada mais é que transformar o saldo devedor em valor presente e refinanciar esta quantia, com as mesmas condições da taxa de juros. Invariavelmente, após o mutuário ter quitado todas as parcelas referentes ao novo acordo, o saldo devedor não estará sanado. Outra prorrogação pode ser oferecida para a quitação do débito e vira uma bola de neve.

Para o advogado Gustavo Pires, especialista em Direito Imobiliário na Accacio Monteiro Barrozo Assessoria Jurídica, não existe transparência das instituições financeiras em explicar detalhadamente o sistema de financiamento. Ele ainda ressalta que possui casos, no qual o mutuário fica impossibilitado de pagar a dívidas, mesmo estando em dia com as parcelas.

O cliente é levado a acreditar que ao final do financiamento, a sua dívida estará paga. Mas, ninguém consegue explicar os juros acumulados não pagos e o resíduo no saldo devedor. Essa omissão na informação fere mortalmente o Código de Defesa do Consumidor.

O cenário descrito pelo Dr. Gustavo Pires pode ser considerado uma aberração no Sistema de Financiamento Habitacional, tendo em vista que, em alguns casos, ao final do financiamento e das prorrogações, o mutuário ainda precisa pagar, em uma única parcela, o valor quase total do que foi emprestado.

A ausência da quitação resulta em leilão do imóvel, já que todo o processo é classificado como alienação fiduciária, onde o próprio bem financiado serve como garantia de pagamento. Situações em que o mutuário tem a propriedade penhorada, independente de estar em dia com as parcelas são injustas, porém reais.

É possível reverter o quadro

Nestes casos, o ideal é que os mutuários procurem especialistas para que seja realizado cálculo do financiamento, pois muitas vezes a dívida está quitada e não há necessidade de o contrato ser prorrogado.

Na hora de comprar o seu imóvel, fique atento a todas as cláusulas do contrato de financiamento. Se possível, antes de fechar negócio, faça os cálculos com um contador ou profissional que tenha expertise em finanças deste tipo. É melhor gastar um tempo maior planejando e estudando o pacto a ser firmado com a instituição financeira do que gastar suas economias durante muito tempo e ter uma surpresa desagradável no final.

 

 

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