Uma questão que ainda preocupa muitos mutuários é a prorrogação do contrato de financiamento. Isso por que muitos contratos firmados após 1987 não preveem a cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), criado pelo extinto Banco Nacional da Habitação (BNH), para garantir a quitação dos saldos devedores no término do contrato.
A existência do resíduo (saldo devedor que não foi amortizado durante o pagamento das prestações contratuais) se deve ao fato de que a maioria dos financiamentos tem a prestação reajustada pelo Plano de Equivalência Salarial (PES), enquanto o saldo devedor é reajustado pelo mesmo índice que atualiza as cadernetas de poupança. Ou seja, a prestação somente é reajustada quando existe reajuste no salário do mutuário, diferentemente do saldo devedor que sofre a atualização independente de aumento de renda do mutuário.
De acordo com essa sistemática, a prestação paga no mês não consegue sequer diminuir a dívida, jogando juros não pagos para o mês subsequente, e assim por diante, virando uma enorme bola de neve, o que acaba dando origem ao saldo residual.
O resultado desta matemática é desastroso, visto que ao final do prazo contratual ainda restará um valor exorbitante de saldo devedor. Desta maneira, se o contrato previa o prazo de 240 meses, caso haja saldo residual o refinanciamento será realizado em até 120 meses.
O problema é que o valor da prestação que em média era de R$ 200,00 a R$ 300,00 passa a ser de até R$ 3.000,00. E, caso exista o inadimplemento por mais de três meses, além de inclusão dos dados do mutuário nos cadastros de maus pagadores, o banco está autorizado a executar a dívida, inclusive extra judicialmente, o que pode culminar com a designação de praça pública (leilão extrajudicial).
O ideal é que mesmo que o mutuário suporte o pagamento deste aumento no valor das prestações, ao final da prorrogação, poderá ainda não ver sua dívida quitada. Nestes casos, o ideal é que os mutuários procurem especialistas para que seja realizado cálculo do financiamento, pois muitas vezes a dívida está quitada e não há necessidade do contrato ser prorrogado.
Veja um caso:
Juíza condena a CEF a dar quitação aos autores
SFH – PRORROGAÇÃO do financiamento.
– 4ª VARA FEDERAL DE VOLTA REDONDA PROCESSO: 200451040019618 AUTOR: J. M. DE S. E OUTRO (ADVOGADO: ACCACIO MONTEIRO BARROZO) Réu: CEF-CAIXA ECONOMICA FEDERAL
SENTENÇA: Passo a decidir. II.B – MÉRITO Na presente lide, a parte autora pretende que a CEF de quitação do débito referente ao mútuo habitacional contratado e libere a hipoteca existente sobre o imóvel pertencente aos autores, uma vez que o primeiro autor alega que teria ficado invalido permanentemente no curso da relação contratual estabelecida com a instituição ré. Pretende, a título de pedido subsidiário, a nulidade dos termos de renegociação efetuados, restaurando assim o contrato primitivo, bem como a revisão da prestação, do saldo devedor e do seguro. Isto posto, JULGO PROCEDENTE o pedido, nos termos do artigo 269, I, do CPC, para determinar a condenação da parte ré a dar quitação aos autores em relação ao débito referente ao mútuo a partir da ocorrência do sinistro (19/05/1999), respondendo a parte autora por eventuais prestações até esta data. Não havendo prestações em atraso ou quitadas as eventuais existentes, condeno a re a liberar a hipoteca que recai sobre o imóvel indicado no contrato de financiamento n 801977003435-1. Ao revés, havendo credito em favor do mutuário, condeno a CEF a restituir os valores, devidamente corrigidos pela tabela de precatórios da Justiça Federal e acrescidos de juros a razão de 1% ao mês, estes incidentes desde a citação. Condeno a parte re no pagamento das custas processuais e nos honorários advocatícios, que arbitro em 5% sobre o valor da causa. Sem prejuízo, remetam-se os autos ao SEDIS/VR para inclusão no pólo passivo da EMGEA – Empresa Gestora de Ativos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Volta Redonda, 21 de julho de 2010.
ITALIA MARIA ZIMARDI AREAS POPPE BERTOZZI Juíza Federal Titular (Assinado eletronicamente)