Redução no valor das prestações da casa própria
A redução no valor das prestações da casa própria e a mudança no índice que as corrige mensalmente foram duas vitórias contidas na sentença favorável ao dentista Marcelo Coutinho. O mutuário ganhou em primeira instância ação movida contra a Caixa Econômica Federal na 111ª Vara Federal de Itaboraí e ainda obteve do juiz federal Marcos Andre Bizzo Moliari a amortização do saldo devedor antes do agente financeiro atualizá-lo.
O advogado Accacio Barrozo, da A.B. Assessoria e Consultoria Jurídica, disse que um dos aspectos considerados inéditos nesta decisão foi a troca do índice de reajuste mensal, que passou de TR mais 1 % para o Índice Nacional de Preços ao Consumidor.
No processo, Coutinho reivindicou o reajuste com base no Plano de Equivalência Salarial (PES) e um novo cálculo do saldo devedor com base no Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) e não na Taxa Referencial de Juros (TR).
O juiz Moliari tomou como base legal a Lei nº 2 4.380, que em 1964 criou o Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Também determinou como indexador nos contratos do SFH o índice que serve de parâmetro à inflação, ou seja, o INPC e não a TR que é um indexador financeiro, comentou Barrozo.
Fato inédito
– Trocar a TR mais 1 % pelo INPC nos contratos assinados antes da criação da Taxa Referencial é fato comum. Porém determinar esta permuta em compromissos firmados com a TR em vigor é fato inédito – destacou. A mesma sentença permitiu que o mutuário tivesse reduzido o valor da prestação para 30% da renda líquida mensal e não sobre a renda bruta. Esta mudança promovida pelo magistrado está baseada na Lei de Introdução ao Código Civil, que em seu artigo 52 diz: "na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum".
– Foi considerado que o mutuário não recebe efetivamente a renda bruta, mas sim a líquida pois há os descontos. Portanto a prestação incidirá, no máximo, sobre o que este assalariado efetivamente recebe por mês – disse o advogado.
A sentença ainda determina que o agente financeiro, neste caso a Caixa, diminua do saldo devedor o valor pago pelo mutuário desde a primeira parcela. Em seguida será feita a correção do saldo devedor remanescente. Mais uma vez o juiz federal buscou amparo legal para esta decisão no artigo 62, alínea C, da lei 4.380.
Amortização
– Houve o entendimento de que primeiro deve ocorrer a amortização para depois o agente financeiro promover a atualização do saldo devedor que restou, frisou o advogado.
Barrozo disse ser este um exemplo de como os mutuários podem recalcular o valor das prestações da casa própria. Recomendou que não deva ser trocado um contrato estabelecido no Sistema de Amortização Crescente (SACRE), pois o índice fixado é exatamente o rejeitado pelo seu cliente: TR mais 1 % ao mês.
– O desconto prometido pela Caixa, de 90% sobre o saldo devedor, é concedido se o mutuário fizer a troca dos contratos. Porém deve ser lembrado que uma inadimplência de três meses ocasiona a perda do imóvel, o que pode vir a acontecer em caso extremo com a ajuda da força policial. Isto é a alienação fiduciária na compra de imóvel com o agravante da correção por juros capitalizados ou juros sobre juros, que chamamos tecnicamente de anatocismo – afirmou o advogado, acrescentando ser esta situação um perigo a médio e longo prazos.
A única reivindicação de Coutinho não concedida pelo juiz da 111ª Vara Federal de Itaboraí foi o pedido de devolução do que ele pagou a mais, com juros e correção monetária. No entanto, Barrozo disse que em outros casos, a magistrado pode entender ser cabível a pretensão do mutuário em ter de volta o que colocou em excesso nos cofres do agente financeiro
– "Julgo improcedente o pedido, na parte mínima, quanto ao pedido de devolução em dobro de todos os excedentes das prestações e dos encargos mensais, incluindo-se multas e acréscimos conseqüentes, e, no principal, julgo procedente para determinar o recálculo das prestações e do saldo devedor correspondentes a dívida integral, de modo que os reajustes aplicados ao saldo devedor sejam revistos, eliminando-se a TR como fato de indexação e em substituição se processe pelo INPC, desde o início do contrato até o término da relação contratual, sendo que os reajustes das prestações mensais e demais acessórios, respeitando-se o Plano de Equivalência Salarial (PES), far-se-ão segundo os índices salariais concedidos à categoria profissional de Dentista, mediante divulgação feita pelo órgão de classe, contemplando-se também o percentual de ganho salarial respectivo, que for indicado pelo Conselho Monetário Nacional, ou quem por este estiver autorizado, respeitando-se em todo o caso o percentual de comprometimento da renda líquida (30%), imputando-se aos juros o percentual de 10% incidente sobre o saldo devedor, cuja atualização, desde o primeiro pagamento, cumprir-se-á de modo a que se diminua do saldo devedor o valor pago pelo mutuário, para depois corrigir o saldo devedor remanescente. Condeno ainda a ré, na eventualidade de restar apurado em sede de liquidação desta sentença que a obrigação já esteja integralmente cumprida, a restituir à parte autora o indébito eventualmente apurado, com correção monetária e juros, aquela a contar do ajuizamento, estes a partir da citação em 0,5% ao mês".
Fonte: Jornal do Commercio
Data:5 fevereiro, 2000
