O sonho da casa própria deve ser realizado com paciência e planejamento. Apesar das facilidades propostas nas formas de pagamento, devemos levar em consideração que o valor a ser pago é muito grande e as parcelas se estendem por um longo período, acrescidas de juros.
A compra de um imóvel nos remete à segurança e projeto de vida. Passar a maior parte da vida pagando por um bem, sem ter a certeza que vai poder quitá-lo no final, mesmo estando em dia com o financiamento, é a mesma coisa que pagar eternamente por um aluguel. Neste artigo, vamos identificar as principais características do Sistema de Amortização Francês ou Tabela Price. Abaixo segue os itens para calcular o financiamento:
- Quantia a ser financiada
- Número de parcelas
- Valor da prestação
- Amortização
- Juros
- Saldo devedor
<H3>Entendendo a Tabela Price<H3>
Imagine que você tenha que lavar as escadas da sua casa. Você joga água no primeiro degrau e ela vai escorrendo, nível por nível, até chegar ao último piso. A Tabela Price tem o mesmo princípio, sendo que os degraus são as parcelas, e a água os juros aplicados ao longo de toda a operação. Podemos afirmar que no cálculo do financiamento, os juros já estão presentes da primeira a última parcela.
A principal característica da Tabela Price é a natureza das prestações, no qual cada uma é dividida em duas partes: juros e amortização. O que causa muita confusão é a forma como esses dois valores incidem na prestação. Nas primeiras mensalidades, os juros serão maiores que a amortização, depois os papéis se invertem. Em contrapartida, as mensalidades iniciais tendem a ser menores neste tipo de financiamento.
Na prática, se você financiou um bem de 100.000,00 reais, e a primeira parcela é no valor de 3.000,00 reais, no próximo mês não restarão 97.000,00 a ser pago, porque os juros foram maiores que a amortização. Digamos que do valor da parcela, 2.998,00 se destinaram aos juros e apenas dois reais para amortização. Então, o saldo devedor será de 99.998,00. Na teoria, a amortização vai subindo e os juros decaindo.
Um dos maiores problemas com a Tabela Price é a equiparação monetária em financiamentos de longo prazo, como os imobiliários. Para evitar a desvalorização da moeda ao longo dos meses, as instituições corrigem as prestações de acordo com a TR (taxa referencial) e mais a adição do índice da poupança.
<H3>Sistema controverso<H3>
Muitos juristas acreditam que a TR acrescida ao índice da poupança caracteriza uma nova cobrança de juros ao financiamento. Segundo a legislação brasileira, descrita no Decreto Nº 22.626, de 1933, é proibido contar juros sobre juros. Esta prática também pode ser chamada de capitalização de juros ou anatocismo.
Como os indicadores variam todo mês, muitas vezes ocorre o fenômeno da amortização negativa, quando a parcela de juros é superior à prestação a ser paga. Como o dissídio salarial não acompanha os juros, alguns financiamentos podem se tornar “quase” impagáveis, mesmo com o comprador estando em dia com as mensalidades.
Sem a possibilidade de o saldo devedor diminuir, devido aos juros, os agentes financeiros oferecem uma solução, de certa forma perversa, para solucionar o problema do mutuário: a prorrogação do financiamento, nas mesmas condições iniciais. Nós chamamos de impagável, porque a soma dos juros da TR mais a poupança, da correção monetária dos planos econômicos instituídos pelos governos ao longo dos anos são muito maiores do que a reparação salarial e dissídios anuais estipulados pelos sindicatos.
Sabendo da natureza predatória do financiamento, as instituições bancárias se protegem colocando uma cláusula de pagamento integral do saldo devedor, logo após o término da última prorrogação. O valor geralmente é muito alto e a ausência da quitação resulta em leilão do imóvel.
Como em “um jogo de cartas marcadas”, esse sistema dos bancos pode ser considerada como uma atitude desleal, tendo em vista que a instituição não alerta o consumidor sobre a possibilidade do saldo devedor não ser amortizado totalmente durante o financiamento, como é descrito no Artigo 5º do Novo Código do Processo Civil:
| Aquele que de qualquer forma participa do processo deve comportar-se de acordo com a boa-fé. |
<H3>Vale à pena fazer o financiamento pela Tabela Price?<H3>
O Sistema de Amortização Francês ou Tabela Price é indicado para financiamento de curto prazo, para o mutuário não perder poder de compra no decorrer da periodicidade do pacto ou para pessoas que possuem um emprego estável e salário que acompanha a inflação. A vantagem é o pagamento de menor valor nas primeiras prestações, mas, os juros podem comprometer mais de 30% da renda do comprador, em relação ao salário.
Se fizer esta modalidade de financiamento, fique atento quanto à amortização e a progressão dos juros, para a dívida não se tornar uma bola de neve.
