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O distrato de compra do imóvel é quando o comprador, por um motivo pessoal ou por algum descumprimento da incorporadora, solicita a quebra do contrato de compra da propriedade. O número de pessoas que desistem do negócio é maior do que se pensa, e resgatar o investimento, na maioria das vezes, se transforma em uma batalha. Por isso, sempre é aconselhável, antes de fazer o distrato, dialogar com a construtora. Confira as dúvidas mais frequentes:
1 – É possível realizar um distrato de imóvel ainda na planta?
Sim. O comprador pode desistir do negócio, mesmo depois de ter firmado um contrato com a construtora. Ainda que ninguém comece um financiamento com pensamento de desistir no meio do caminho, alguns contratempos, sejam por parte da construtora ou do comprador, podem motivar o distrato do imóvel.
2 – Em quais casos posso fazer um distrato de imóvel?
Insatisfação com as obras e principalmente, o atraso na entrega das chaves são as principais causas para a desistência do imóvel próprio.
3 – Posso solicitar um distrato, mesmo estando inadimplente ou com dificuldades para pagar as prestações?
É possível fazer o distrato também nestes casos, tendo em vista que o negócio se dá por alienação fiduciária, ou seja, quando o próprio bem, no caso o imóvel financiado, serve de garantia. O prudente a se fazer é buscar um acordo junto à instituição responsável
4 – Quanto do valor investido eu posso resgatar?
Isso vai depender de cada caso.
Caso 1: Quando o distrato é ocorrido por atraso na obra, por culpa exclusiva da construtora, poderá ser promovida a devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa.
* Importante contemplar a nova Lei Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018: por atraso na obra, por culpa exclusiva da construtora, poderá ser promovida a devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa.
* Segue o texto da LEI Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018 – “Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.
Caso 2: Se o problema for de natureza pessoal do comprador, sem descumprimento de qualquer clausula da incorporadora e, não sendo a incorporação por “Patrimônio de Afetação”, aproximadamente de 75%, também levando em consideração o entendimento majoritário dos tribunais.
* Segue o texto da LEI Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018 – ““Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
5 – Quais problemas podem ocorrer quando o comprador fica inadimplente?
Nestas situações o ideal é buscar um entendimento junto à construtora. A inadimplência pode ocasionar, além da inserção do nome em órgãos de proteção ao crédito (SPC e Serasa), o leilão do seu imóvel e a perda do que já foi investido. Sem contar com dívidas acumuladas do condomínio e instituições financeiras.
Em alguns casos, é possível conseguir o ressarcimento integral do investimento
A compra de um imóvel pode ser considerada uma grande conquista das famílias brasileiras. Mas, fatores como a instabilidade financeira e os problemas com as construtoras podem transformar o sonho da casa própria em um terrível pesadelo. O que muitas pessoas não sabem é que, nestes casos, a Justiça possui uma série de recursos para garantir os direitos do consumidor e protegê-lo de práticas abusivas.
Ninguém planeja investir em um imóvel para depois desistir da negociação, porém, como geralmente a propriedade na planta pode levar anos para ser entregue, muitas adversidades podem acontecer até a entrega da chave. Se a opção for à desistência do imóvel, o comprador deve procurar seus direitos para que não haja nenhum dolo durante o processo.
Atraso na entrega do imóvel
Infelizmente, não é raro as construtoras atrasarem a entrega dos imóveis. Em muitos casos, a demora supera o prazo acordado e pode levar anos até a conclusão das obras. Esta prática cresceu no mercado imobiliário devido, em grande parte, ao aquecimento da procura de imóveis e as condições muito parecidas oferecidas por todas as construtoras. Com o aumento da concorrência, a promessa de entrega das chaves de forma rápida se tornou um bom argumento para atrair os clientes. A falta de dinheiro para acelerar as obras e o orçamento apertado das empresas compromete o prazo estabelecido.
Mas, o não cumprimento da entrega acarreta uma série de transtornos ao futuro proprietário. Todo o planejamento de uma vida pode ir “por água abaixo” pelo fato da pessoa não poder morar no imóvel que foi comprado. Se o consumidor se sentir lesado, é perfeitamente plausível solicitar o distrato de compra do imóvel. Já existe jurisprudência apontando para compensações de até 100% em relação ao valor investido, mais a entrada e possíveis danos morais que, entre outros, entende-se por:
Apesar do amparo da Lei, poucas pessoas procuram os seus direitos. Falta de informação e receio de perder o investimento são as principais causas de não procurar auxílio jurídico quando o assunto é atraso nas obras.
Acordos podem ser feitos, mesmo com inadimplência
Outro motivo para a desistência da compra do imóvel é a falta de recursos financeiros, por parte do comprador, durante a construção da casa ou apartamento. Crise econômica, recessão e desemprego são os principais fatores que aumentaram a inadimplência no Brasil. Segundo os dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em 2016, foram vendidos 103.200 imóveis, sendo que 44.200 foram devolvidos. Seria quase uma desistência para dois imóveis vendidos.
O alto número de distrato criou um conflito entre incorporadoras e consumidores. Tendo em vista que, o próprio imóvel na planta serve de garantia para ser financiada, boa parte dos órgãos de defesa do consumidor sustentam a ideia que o valor investido pelo comprador deve ser ressarcido pelas construtoras.
A premissa em que a desistência da compra do imóvel ocasione o retorno do mesmo para a incorporadora, assim como todo pagamento efetuado, ainda levando-se em consideração a valorização da propriedade, ao longo do processo, caracteriza enriquecimento sem causa por parte das construtoras. Esse argumento pode garantir até 90% de devolução do valor empregado pelo comprador, de acordo com a jurisprudência, mesmo em casos de inadimplência. A quantia pode ser paga integralmente de acordo com a Súmula 543, do STJ.
O ideal é procurar ajuda profissional
Como dizem: “cada caso é um caso”, mas a ideia de não perder o investimento de uma vida é muito interessante, principalmente quando se está respaldado pela Lei. Antes de fazer qualquer acordo ou realizar o distrato na compra do imóvel sem nenhum ressarcimento, é aconselhável procurar uma assistência jurídica especializada, e que de preferência, tenha experiência em causas imobiliárias.
Para chegar mais perto da solução:
O primeiro passo para realizar o distrato de compra do imóvel é notificar a construtora ou o agente financeiro que não existe o desejo ou viabilidade em continuar com o contrato por parte do promitente comprador.
Este documento tem o caráter de informar oficialmente o motivo da desistência e promover um acordo amigável entre as partes. A Notificação serve como prova incontestável perante à Lei, provando que a construtora ou agente financeiro tomou conhecimento do distrato e, deve cessar qualquer forma de cobrança em nome do comprador.
Abaixo segue um link para o preenchimento do Formulário de Notificação, no qual alguns dados e documentos do comprador e imóvel são necessários para iniciar o processo.
Nosso escritório fica à disposição para esclarecer qualquer dúvida, o horário de atendimento é de 10:00h às 17:00h, pelos telefones (21) 3506-4713 ou pelo Whatsapp (+ 55 21 999684428).
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