17 MAIO,1999: Jornal do Commercio - Entre a cruz e a espada. - Accacio Monteiro Barrozo Advogados

17 MAIO,1999:
Jornal do commercio – Entre a cruz e a espada.

Entre a cruz e a espada. O ditado popular define bem a situação dos consumidores que optam por comprar a tão sonhada casa própria através de financiamentos. De uma lado, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), com parcelas menos salgadas e prazos mais longos de pagamento, mas com o temido saldo devedor crescente. Do outro, as construtoras, oferecendo prestações baratas de apartamentos em locais valorizados, como a Barra da Tijuca, porém, com muitas armadilhas.

A segunda alternativa tem a preferência do advogado Accaccio Barrozo "pelo fato de apresentar menos ilegalidades". Ele explica que, até certo ponto, os anúncios das construtoras são verdadeiros, pois, a princípio, o consumidor acaba pagando prestações mais baratas do que as oferecidas pelo SFH para conseguir ocupar o imóvel.

Durante a construção, as parcelas são reajustadas pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), atualmente em 0,52% ao mês, o que não resulta em grande aumento. Nesse caso, o mutuário tem ainda a opção de promover amortizações, de acordo com o contrato assinado. Os problemas começam a surgir após o prazo de pagamento das parcelas para a construção do imóvel – 15 meses em média.

SALDO DEVEDOR – Após essa etapa, o mutuário continua com saldo devedor para pagar. Com isso, ele passa a ter três opções: pode quitar a dívida à vista, condição escolhida por menos de 1 % dos mutuários; refinanciar a dívida com a construtora, que continua oferecendo prazos menores, mas com parcelas mais caras, ou fazer o parcelamento com as financeiras dos bancos nos moldes do SFH. Ou seja, como maioria não tem condições de pagar prestações muito altas, acaba arcando com os longos prazos das financeiras e todas as suas ilegalidades – diz.

Ele dá como exemplo um apartamento no valor de R$ 100 mil. "Pelo contrato direto, o mutuário tem que pagar R$ 10 mil de entrada, por exemplo, que geralmente é parcelado. Ele vai ter que arcar com R$ 90 mil à vista ou parcelar o valor pela construtora, pagando, em média, em 12 a 36 meses, com correção monetária e juros pré-fixados. Pelos bancos, o prazo é maior – vai de 180 até 240 vezes – sendo que, se o mutuário não pagar a dívida, pode refinanciar. Se, na segunda oportunidade, ele também não conseguir pagar, recebe o prazo de 48 horas para quitar, sob pena de perder o imóvel".

O advogado Ronaldo Gotlib concorda com o colega no que diz respeito às ilegalidades cometidas nos dois sistema, mas, na sua opinião, firmar contrato com o SFH é menos arriscado do que com as construtoras, pois o imóvel fica alienado ao órgão financiador e, em caso de inadimplência, apenas esse bem pode ser retomado. Já nos contratos com as construtoras, o mutuário assina notas promissórias e, além do próprio imóvel financiado, podem ser acionados outro bens do devedor, como acontece, por exemplo, nos contratos de compra de carro por leasing.

LEILÃO. Ele revela a história de um cliente que teve o apartamento leiloado porque devia R$ 50 mil. O próprio mutuário devedor acabou arrematando o imóvel por R$ 15 mil no leilão. Outra característica do SFH são os aspectos da Lei nº 4.380 de 1964, que tem cunho social e, sendo assim, fica mais fácil para questionar as cláusulas. Um dos itens que podem ser questionados é a cobrança da taxa anual de juros, que a lei limita em 10%, mas fica, geralmente, em 12%.

Na prática, quando o interessado assina um contrato com a construtora, não sabe que terá que cair nas mãos de agentes financeiros mais tarde. Além disso, a maioria desses concedentes de financiamentos continua atualizando a dívida pelo INCC, após a obra estar concluída, ou pelo maior índice em vigor, o que, segundo ele, também é ilegal.

Onde mora o perigo

Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Vantagens:

Financiamentos com prazos mais longos e prestações menores.
A única garantia contra a falta de pagamento é o próprio imóvel.
Como esse tipo de financiamento tem cunho social é mais fácil entrar na Justiça.

Desvantagens:

O saldo devedor é irregularmente corrigido pela TR em vez do INPC.
Quanto mais o mutuário paga, mais cresce o saldo devedor, pois, primeiro, o agente financeiro atualiza o saldo devedor, para depois amortizar a dívida com as prestações.

Construtoras (Contratos diretos):

Vantagens:

Financiamento com prazos menores e prestações maiores. Com isso, quem tem capital pode se tornar proprietário do imóvel mais rápido.

Desvantagens:

Após pagar as prestações durante a construção, o mutuário tem que quitar o saldo devedor.
A maioria acaba refinanciado pelos bancos.
O mutuário assina notas promissórias. Em caso de inadimplência, vários bens podem ser acionados.
Como os contratos apresentam cunho comercial, é mais difícil ganhar, se recorrer à Justiça.

 

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